عقود الإيجار في دبي 2024: ما الذي يدمجه العدّ القياسي للسوق

عقد الإيجار، في البيانات التي تنشرها دائرة الأراضي والأملاك في دبي، هو عقد تأجير مسجّل لدى الدائرة، ولا شيء أضيق من ذلك. ومن ثمّ فإن العدد القياسي البالغ 965,067 لعام 2024 يغطّي مجموعتين تجيبان عن سؤالين مختلفين: عقود أُبرمت لأول مرة، وعقود جدّدها مستأجر قائم. ويورد تقرير عقارات دبي السنوي 2024 المجموعتين معاً، ويورد الثانية ثلاث مرات بثلاث قيم مختلفة. والمالك الذي يقرأ العنوان وحده يحصل على رقم لا يستطيع أي قرار تأجير واحد أن يبني عليه.

وتبيّن هذه المادة كيف يُبنى العدّ، وما الذي يقيسه نصفاه، وأين تدمج متوسطات الأسعار أسواقاً تتحرّك في اتجاهين متعاكسين، وأين تتوقّف البيانات المنشورة. والأرقام كلها تخصّ السنة التقويمية 2024، وهي آخر سنة أصدرت عنها الدائرة تقريراً كاملاً. ولا يُستقرأ هنا شيء إلى 2025 أو 2026، لأن الدائرة لم تنشر السلسلة المقابلة لتينك السنتين.

ماذا يتضمّن العدّ القياسي لعقود الإيجار

يذكر التقرير السنوي أن سوق الإيجار في دبي بلغ رقماً قياسياً قدره 965,067 عقداً في 2024، بزيادة 101% مقارنة بعام 2017. ويقسّم ذلك المجموع إلى تيّارين. فالعقود الجديدة ارتفعت بنسبة 19.7% عن 2023 لتبلغ 466,180 عقداً، وهو ما تقرأه الدائرة مؤشراً على الطلب مدفوعاً بالانتقالات ووصول الكفاءات الدولية وتأسيس أعمال جديدة. أما التجديدات فتصفها بأنها بلغت نحو 499,887، بزيادة سنوية قدرها 10.4%، وتقرأها دليلاً على ثبات المستأجرين وقوة الإشغال.

والنسب أهمّ من أي من الرقمين منفرداً. فالعقود الجديدة تشكّل 48.3% من مجموع 2024، ما يعني أن أكثر من نصف العقود المسجّلة بقليل في السنة القياسية وقّعها مستأجرون كانوا في مواقعهم أصلاً. ويعطي التقرير نفسه السنوات الأسبق بالتيّارين ذاتهما: 2023 عند 451,691 تجديداً مقابل 389,231 عقداً جديداً، و2020 عند 267,902 مقابل 263,880، و2017 عند 258,081 مقابل 220,835. تغيّر المزيج، لكن لا تغيّراً حادّاً: حملت التجديدات الأغلبية في كل من تلك السنوات.

وتربط الدائرة النمو كذلك بنقطتي إسناد. فالمجموع قفز من 531,000 عقد في 2020 إلى 965,000 في 2024، بزيادة 81% خلال أربع سنوات، تعزوها إلى الاستجابة للجائحة وإصلاحات الإقامة الذهبية والعمل عن بُعد وهجرة الأعمال. وأمام 2017 تبلغ الزيادة 101% المذكورة سلفاً. وكلتا المقارنتين مذكورتان في التقرير بأرقام مدوّرة، ويمكن التحقق منهما بالسلسلة السنوية المطبوعة إلى جوارهما.

رقم واحد بثلاث قيم

لا يجتاز عدد التجديدات ذلك التحقق بسلاسة. فنصّ التقرير يضع التجديدات عند نحو 499,887. والرسم البياني في الصفحة نفسها يعنون أعمدة 2024 بـ 489,887 و466,180. أما المجموع الرئيسي البالغ 965,067، مطروحاً منه رقم العقود الجديدة 466,180 الذي يتفق عليه النصّ والرسم، فيترك 498,887. ثلاث قيم لمؤشر واحد في وثيقة واحدة.

وتحسم ادّعاءات النمو الواردة في التقرير نفسه أيّ القيم الثلاث متسقة داخلياً، دون حاجة إلى تخمين من أحد. فتجديدات قدرها 498,887 أمام رقم 2023 البالغ 451,691 تعطي زيادة 10.4%، وهي بالضبط النسبة التي يذكرها التقرير. أما عنوان الرسم 489,887 فيعطي 8.5%، ورقم النصّ 499,887 يعطي 10.7%؛ ولا يطابق أيّ منهما. وينطبق الاختبار نفسه على المجموع: 965,067 أمام 2017 زيادة قدرها 101.5% وأمام 2020 زيادة قدرها 81.5%، بما يطابق 101% و81% المذكورتين، بينما تجمع عناوين الرسم إلى 956,067 وتعطي 99.6% و79.8% بدلاً منهما. وأما نمو العقود الجديدة فيصحّ في الحالتين، عند 19.8% محسوبة مقابل 19.7% مذكورة، وهو فارق تدوير لا أكثر.

ثلاثة اختبارات مستقلة تشير إذن إلى الاتجاه نفسه، والخلاصة الأمينة تتوقف عند هذا الحدّ. فالدائرة لم تنشر تصويباً، ومن ثمّ فالطريقة الصحيحة للاستشهاد بعدد التجديدات هي إيراده مدى مع ذكر أساسه: بين 489,887 و499,887 كما هو مطبوع، مع 498,887 القيمة الوحيدة المتسقة مع معدّلات النمو في الوثيقة نفسها. واختيار واحدة وتقديمها بوصفها الرقم سيكون تماماً ذلك النوع من الدقة الزائفة الذي يجعل تحليل السوق أقلّ فائدة من الوثيقة الخام، ولن يُفعل هنا. وما لا يزعزعه هذا التباين هو الاتجاه: على أي قراءة، نمت التجديدات، ونمت العقود الجديدة أسرع، وسجّل المجموع رقماً قياسياً.

لماذا يغيّر الفصل ما يقرأه المالك

يجيب التيّاران عن سؤالين تجاريين مختلفين، ودمجهما يلغي الإجابة عنهما معاً. فالعقود الجديدة تقيس الاستيعاب: كم من المساحة وجد مستأجراً لم يكن لديه واحد، وهو الرقم الذي يهمّ حين يكون المبنى في مرحلة التأجير الأولي أو حين يختبر المالك ما إذا كان السوق الفرعي يحتمل مزيداً من المعروض. أما التجديدات فتقيس الاحتفاظ: كم بقي من قاعدة المستأجرين القائمة، وهو الرقم الذي يهمّ في تقييم أصل مستقرّ وفي الحكم على ما إذا كانت الإيجارات المطلوبة قد سبقت ما يقبل المستأجر القائم دفعه.

والمالك الذي يقارن التيّارين سنة بسنة يحصل على إشارة لا يمنحها العدّ المدموج. فالعقود الجديدة نمت 19.7% في 2024 بينما نمت التجديدات 10.4%، ما يعني أن النصف الأسرع حركة من السوق هو النصف الذي كان يجب كسبه لا الاحتفاظ به. تلك الفجوة هي الجزء المفيد. ورقم واحد قدره 965,067 ينمو بمعدّل مدموج كان سيوحي بسوق يتوسّع بالتساوي على الجانبين، وتبعات هاتين الصورتين على التقييم ليست واحدة.

وحدود هذه القراءة ينبغي ذكرها بالوضوح نفسه الذي تُذكر به القراءة. فالدائرة تنشر أعداد العقود للسوق ككلّ ولا تفصلها بين عقود تجارية وسكنية. ومن ثمّ لا يمكن أن يُنسب أي جزء من 965,067 إلى المكاتب أو المستودعات أو المحال تحديداً، ولن تُخصَّص هنا أي حصة منها للقطاع التجاري. أما التقسيم المتاح بحسب نوع الأصل فيقع في سلسلة الأسعار لا في الأعداد، وإلى هناك يمضي القسم التالي.

متوسط السعر يدمج سوقين يفترقان

يقيس تحليل أسعار الإيجار في التقرير متوسط السعر للقدم المربعة ويفصل الوحدات عن الفلل، وداخل كل منهما يفصل التجاري عن السكني. وذلك الفصل هو الموضع الذي يصير فيه أخطر دمج في مجموعة البيانات كلها مرئياً، لأن نصفَي سوق الوحدات تحرّكا في اتجاهين متعاكسين في السنة نفسها.

وصفّ الوحدات هو الذي يستحقّ قراءتين. فالوحدات التجارية ارتدّت من 156.7 إلى 170.4 درهم للقدم المربعة، بزيادة 8.7% تربطها الدائرة بتجدّد زخم التأجير في الخليج التجاري ومركز دبي المالي العالمي وأبراج بحيرات جميرا. والوحدات السكنية تراجعت من 95.2 إلى 77.3 درهم للقدم المربعة، بانخفاض 18.8% تعزوه إلى تسعير جذّاب وتحسّن الخيارات أمام المستأجرين. وهبط متوسط وحدات دبي المدموج 13.1%، من 104.4 إلى 90.7. وذلك الانخفاض العنواني لا يصف أياً من الشريحتين: ارتفع النصف التجاري، وهبط النصف السكني بأكثر منه، وحطّ المتوسط في موضع لم يُتداول عنده أي أصل فعلي.

وتُظهر صفوف الفلل البنية نفسها بإشارات معكوسة. فالفلل السكنية ارتفعت 19.6%، من 37.3 إلى 44.6 درهم للقدم المربعة، بينما تراجعت الفلل التجارية 1.7%، من 23.2 إلى 22.8. وارتفع متوسط الفلل المدموج 18.9%، متتبّعاً النصف السكني تتبّعاً شبه تامّ، لأن ذلك النصف يهيمن على الحجم. وفي فئتي الأصول كلتيهما، المتوسط المنشور نتيجة مرجّحة لا تُنشر أوزانها، وهذا بالضبط سبب انتماء صفوف الشرائح لا المتوسط إلى أي نموذج تقييم.

وثمة نتيجة تستحقّ الذكر لكل من يقيس عقد إيجار تجارياً على مرجع. فعلى جانب الوحدات، يقع الرقم التجاري 170.4 درهم للقدم المربعة أعلى بنسبة 88% من المتوسط المدموج 90.7، والمالك الذي يقيس إيجاراً تجارياً مطلوباً على متوسط وحدات دبي إنما يقارنه برقم سكني في معظمه. ومتوسّط الاثنين سيشوّه السوق لا يلخّصه، وينبغي حمل الصفّين منفصلين خلال أي نموذج يستعملهما.

أين يتركّز المال

يرتّب تحليل مستوى المجتمعات في التقرير نفسه المناطق بحسب إجمالي القيمة الإيجارية في 2024، والترتيب يكافئ التركّز لا الحجم. فالخليج التجاري يتصدّر عند 3.54 مليار درهم بنمو سنوي 23.44%، يليه برج خليفة عند 3.45 مليار درهم و16.36%، ثم مرسى دبي، المدرَج باسم دبي مارينا، عند 3.40 مليار درهم لكن بنمو لا يتجاوز 2.15%. ويأتي الثنية الخامسة عند 2.23 مليار درهم و13.05%، والبرشاء الأولى عند 2.11 مليار درهم و4.52%.

والتفاوت في معدّلات النمو أهمّ من الترتيب. فالثلاثة الأوائل يفصلها 140 مليون درهم في القيمة الإيجارية، وهو فارق يكاد لا يُميَّز عند هذا الحجم، لكن يفصلها أكثر من 21 نقطة مئوية في النمو. ويمكن لمنطقة أن تحافظ على موقعها في جدول القيمة بينما يتباطأ التدفّق إليها حتى يقارب الصفر، وهو ما يصفه رقم 2.15%. وللمالك الذي يختار بين أصلين متقاربين في الجودة في اثنتين من هذه المناطق، عمود النمو يحمل المعلومة التي يخفيها عمود القيمة.

أين تتوقّف البيانات المنشورة

يقدّم قسم البيانات المفتوحة لدى دائرة الأراضي والأملاك بيانات عقارية عبر نموذج مؤرَّخ في تسع فئات، من المعاملات والإيجارات إلى الوسطاء والمطوّرين، ويُدرج قسم البحوث نوعين اثنين فقط من التقارير: التقرير السنوي ومؤشر أسعار العقارات التجارية في دبي. ويقف مؤشر «مؤشّر» إلى جوارهما. ذلك هو المحيط المنشور، وفيه ثغرة محدّدة تُشكّل ما يمكن لأي تحليل تجاري أن يقوله بأمانة.

لا توجد سلسلة رسمية للشواغر التجارية في دبي ضمن تلك الأقسام. ومعدّل الشواغر هو الرقم الأكثر تداولاً في التعليق على السوق التجاري والأكثر إسناداً إلى لا أحد بعينه، ولن يُصنَّع له رقم هنا. وينطبق الأمر ذاته على عدّ عقود تجاري خالص: لأن الدائرة لا تفصل 965,067 بحسب غرض الأصل، فإن أي نسبة تنسب جزءاً من ذلك الرقم القياسي إلى المكاتب أو المستودعات ستكون اختراعاً في ثوب إحصاء. ويعيد قسم البيانات العقارية سلاسله عبر نموذج بحقول تواريخ إلزامية، ولهذا تأتي أرقام هذه المادة من التقرير السنوي المنشور لا من استعلام مخصّص.

وما تنشره الدائرة يكفي للعمل به، بشرط قراءة التسميات حرفياً. فأعداد العقود أعداد تسجيلات، لا أعداد مستأجرين ولا مبانٍ ولا أقدام مربعة. والسعر للقدم المربعة متوسط سنوي لعقود مسجّلة، لا إيجار مطلوب ولا تثمين. والقيمة الإيجارية للمجتمع مجموع قيم عقود، فترتفع حين ترتفع الإيجارات أو أعداد العقود، والسببان غير مفصولين في الجدول المنشور. وكل من هذه التعريفات يضيّق ما يستطيع الرقم أن يسنده، وكل منها مرئي في التقرير نفسه لا مستنتَج.

الخلاصات

سجّلت دبي رقماً قياسياً قدره 965,067 عقد إيجار في 2024، لكن الرقم القياسي رقمان: 466,180 عقداً جديداً، أي 48.3% من المجموع وبزيادة 19.7% عن 2023، وتجديدات يطبعها التقرير 499,887 في النصّ، ويعنونها 489,887 على رسمه، ويضمرها عند 498,887 متى طُرحت العقود الجديدة من المجموع الرئيسي — والأخيرة وحدها من الثلاث تعطي نمو 10.4% الذي يذكره التقرير نفسه، تماماً كما أن المجموع الرئيسي وحده يعطي زيادة 101% المذكورة على 2017 و81% على 2020. وتقسّم سلسلة الأسعار السوق نفسه مرة أخرى وفي الاتجاه المعاكس: الوحدات التجارية ارتفعت 8.7% إلى 170.4 درهم للقدم المربعة بينما هبطت الوحدات السكنية 18.8% إلى 77.3، تاركة متوسط وحدات مدموجاً عند 90.7 تراجع 13.1% ولا يصف أياً من النصفين، والفلل التجارية تراجعت 1.7% إلى 22.8 مقابل الفلل السكنية التي ارتفعت 19.6% إلى 44.6. وتتركّز القيمة في الخليج التجاري عند 3.54 مليار درهم، وبرج خليفة عند 3.45 مليار درهم، ودبي مارينا عند 3.40 مليار درهم، ثلاث مناطق يفصلها 140 مليون درهم بعضها عن بعض وأكثر من 21 نقطة مئوية في النمو. وللمالك، الانضباط العملي هو حمل صفوف الشرائح لا المتوسطات، وقراءة العقود الجديدة والتجديدات إشارتين منفصلتين للاستيعاب والاحتفاظ، وقبول أن دبي لا تنشر سلسلة شواغر تجارية أصلاً — ما يعني أن التحليل الأمين محدود بالبيانات الموجودة لا مكمَّل بالبيانات التي كانت ستكون مريحة.

هذه المادة ذات طابع معلوماتي ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية.