معدل تيكوم البالغ 32 درهماً للمستودعات وسجل أراضي مدينة دبي الصناعية

مراجعة: Roksolana Pyrtko

تنشر مجموعة تيكوم ش.م.ع، مؤجِّرة مدينة دبي الصناعية، متوسط معدل إيجار للمستودعات قدره 32 درهماً للقدم المربعة للنصف الأول من 2026، بعد 22 درهماً في 2021، عند إشغال 98%. وفي 9 أكتوبر 2026 لا يقول عرض النصف الأول من 2026 ولا التقرير السنوي 2025 ولا البيانات المالية المرحلية ولا الأسئلة الشائعة هل هذا المعدل إيجار عقد جديد، ولا تعطي معدلاً لوحدة بحجم محدد، ولا تقسم هذا الخط على مستوى المجموعة بحسب المنطقة.

معدل المستودعات والإشغال في عرض تيكوم للنصف الأول من 2026

يعطي عرض المستثمرين الذي أصدرته مجموعة تيكوم ش.م.ع مع نتائج النصف الأول من 2026 (بيان النتائج الصادر في 30 يوليو 2026) متوسط معدل إيجار وإشغالاً لثلاثة خطوط: المستودعات بـ32 درهماً للقدم المربعة وإشغال 98%، والأراضي الصناعية بـ3.70 دراهم للقدم المربعة وإشغال 98%، وسكن العمال بـ442 درهماً للسرير في الشهر وإشغال 98%. ويعرض الجدول كل خط منذ 2021.

أساس كل صف هو الصفحتان 24 و25 من ذلك العرض، اللتان تطبعان قيماً سنوية منذ 2021 وقيمة نصف سنوية لعام 2026؛ وأي إصدار نتائج لاحق يحل محل القيم النصف سنوية. وتنسب الشرائح ارتفاع إيرادات القطاع الصناعي بمقدار 30 مليون درهم، أي 15%، إلى تحسن الإشغال وتوسع المستودعات، وارتفاع إيرادات الأراضي بمقدار 65 مليون درهم، أي 22%، إلى تأجير القطع المستحوذ عليها وعقود جديدة بمعدلات أعلى.

ما الذي يتركه متوسط الـ32 درهماً دون تعريف

يسمّي عرض النصف الأول من 2026 لمجموعة تيكوم ش.م.ع الرقم «AVG. RENTAL RATE» ولا يعرّفه ولا يذكر له مدة، فقد تكون الـ32 درهماً للقدم المربعة للمستودعات متوسط جميع العقود السارية أو التأجيرات الجديدة فقط. وهو كذلك خط على مستوى المجموعة لا سلسلة للمدينة: فالبيانات المالية المرحلية تعرّف التأجير الصناعي بأنه المستودعات وسكن الموظفين، دون تقسيم بحسب المنطقة.

ويضيف التقرير السنوي 2025 خطوط تقييم في 31 ديسمبر 2025. ففي التأجير الصناعي يطبع إيجاراً جارياً سنوياً قدره 466 مليون درهم، وقيمة إيجارية مقدّرة قدرها 448 مليون درهم، وعائداً مكافئاً قدره 9.2%؛ وفي تأجير الأراضي 606 ملايين درهم و881 مليون درهم و6.7%. ويعرّف التقرير القيمة الإيجارية المقدّرة بأنها إيجار السوق الممكن تحقيقه استناداً إلى أدلة التأجير الحالية لأصول مماثلة، فهي في التأجير الصناعي دون الإيجار الجاري بنسبة 3.9%، وفي الأراضي فوقه بنسبة 45.4% (حساب المؤلف).

ويذكر قسم المستودعات في التقرير نفسه أيضاً تسليم المرحلة 2 من مستودعات دبي ساينس بارك، ويعطي متوسط إيجارات المستودعات في دبي على مستوى المدينة بنحو 66 درهماً للقدم المربعة لعام 2025، بنمو نحو 29% على العام، مستنداً إلى «دبي بولس» وProperty Monitor، إلى جانب إشغال مستودعات تيكوم نفسها البالغ 98%. ويضع العرض متوسط المشغّل لعام 2025 عند 30 درهماً. ولا توفّق أي من الوثيقتين بين الرقمين ولا تذكر ما يحتسبه رقم السوق.

إشغال المستودعات 98% والمساحة الشاغرة التي يوحي بها

تعلن مجموعة تيكوم ش.م.ع إشغالاً للمستودعات بنسبة 98% في النصف الأول من 2026 على نحو 10 ملايين قدم مربعة من مساحة المستودعات، أي 83% من 12 مليون قدم مربعة من المساحة الصناعية القابلة للتأجير. وإذا قُرئت النسبة بين 97.5% و98.5% على مساحة مقرّبة، تبقى نحو 150,000 إلى 250,000 قدم مربعة غير مؤجرة (حساب المؤلف). والمدى مرتبة حجم من أرقام منشورة مقرّبة، لا قائمة بالوحدات الشاغرة.

وفقاً للتقرير السنوي 2025، الإشغال هو إجمالي المساحة المؤجرة مقسوماً على إجمالي المساحة القابلة للتأجير، فكل قراءة نسبة مساحة لا عدد مستأجرين. ويطبع التقرير 97.9% للتأجير الصناعي و96.6% لتأجير الأراضي في 31 ديسمبر 2025، مقابل 98% و98% للخطين في عرض النصف الأول من 2026.

عقود المباني من 1 إلى 5 سنوات وعقود الأراضي من 20 إلى 50

تذكر البيانات المالية المرحلية لمجموعة تيكوم ش.م.ع حتى 30 يونيو 2026، في الإيضاح 26(ب)، مدد عقود إيجار تتراوح بين 1 و5 سنوات لعقود إيجار المباني وبين 20 و50 سنة لعقود إيجار الأراضي في مجمل العقارات الاستثمارية للمجموعة. وتتبع المتوسطات المرجّحة للمدة المتبقية الانقسام نفسه: يعطي التقرير السنوي 2025 مدة قدرها 1.4 سنة للتأجير الصناعي و30.7 سنة لتأجير الأراضي في 31 ديسمبر 2025.

وفقاً لعرض النصف الأول من 2026، تبلغ المدة المتبقية المرجّحة 2.3 سنة لعقود التجاري والصناعي معاً و30.72 سنة للأراضي، ويبلغ الاحتفاظ الصناعي 99%، مقابل 96.0% لعام 2025 في التقرير السنوي. ويعرّف التقرير الاحتفاظ بأنه قيمة العقود المجددة في فترة مقسومة على قيمة العقود المستحقة للتجديد، فالنسبة تبيّن كم من قيمة الإيجار جُدّد لا كم مستأجراً بقي.

شراء 33 مليون قدم مربعة من الأراضي وسجلّ تأجيرها

أعلنت مجموعة تيكوم ش.م.ع في بيانها الصادر في 28 أغسطس 2025 شراء 138 قطعة أرض صناعية مساحتها 33 مليون قدم مربعة في مدينة دبي الصناعية من «دبي القابضة لإدارة الأصول» مقابل 1.6 مليار درهم. وتعرض الصفحة 21 من عرض النصف الأول من 2026 مساحة 8 ملايين قدم مربعة مؤجرة في 2025 و10 ملايين مؤجرة خلال الربع الثاني من 2026، مع 8 ملايين أخرى ضمن «اتفاقيات تأجير قيد الإنهاء».

تبلغ المراحل الثلاث 26 مليون قدم مربعة، أي 78.8% من الـ33 مليوناً، وهو ما يطابق «~79%» في الشريحة للأرض المؤجرة أو ذات العملاء المؤكدين خلال 12 شهراً (حساب المؤلف). وتبلغ المرحلتان المؤجرتان معاً 18 مليون قدم مربعة، أي 54.5%، ولا تندرج نحو 7 ملايين قدم مربعة، أي 21%، في أي من المراحل المعروضة. وتصف الشريحة التسليم بأنه على مراحل، والتأجير بأنه في مساره لينتهي قبل 36 شهراً مخططة.

تتحرك المقامات. وفقاً لعرض النصف الأول من 2026 ارتفعت المساحة القابلة للتأجير في تأجير الأراضي من 183 مليون قدم مربعة في نهاية 2025 إلى 193 مليون قدم مربعة في 30 يونيو 2026، بينما انتقل الإشغال من 96.6% إلى 98%. ويقول التقرير السنوي 2025 إن الاستحواذ يكتمل على مراحل بتسليم متدرج، فسطر إشغال الأراضي يبيّن كم من المساحة المسلَّمة مؤجر، لا كم من الأرض المشتراة في 2025 مؤجر.

من يرخّص ويمنح التصاريح للمستأجر في مدينة دبي الصناعية

تملك مجموعة تيكوم ش.م.ع مدينة دبي الصناعية عبر شركة Dubai Industrial City LLC، وهي شركة تابعة مملوكة بنسبة 100% في البيانات المالية المرحلية، والمدينة ليست منطقة حرة. وتسمّي الأسئلة الشائعة لديها دائرة التنمية الاقتصادية جهة التسجيل والترخيص، وسلطة دبي للتطوير جهة تصاريح التجهيز والبناء. وتسري التراخيص والتصاريح سنة واحدة وتُجدَّد سنوياً.

وقد انتقلت مهام تلك الدائرة إلى دائرة الاقتصاد والسياحة بموجب المادة 15 من القانون رقم (20) لسنة 2021، وأنشأ القانون رقم (6) لسنة 2023 مؤسسة دبي للتسجيل والترخيص التجاري التي تنظّم ترخيص المنشآت بموجب مادته 6(4). ويسجّل الإيضاح 1 من التقرير السنوي 2025 رخصة تيكوم التجارية على أنها صادرة عن دائرة الاقتصاد والسياحة، بينما لا تزال الأسئلة الشائعة تسمّي الجهة السابقة؛ ولا تقول أي من وثائق المشغّل المستشهد بها أي جهة تصدر رخصة في المدينة حتى 9 أكتوبر 2026.

وتحيل الأسئلة الشائعة حصص التأشيرات إلى جهة الترخيص، وتدرج بوابة axs لدى المشغّل التأجير والترخيص وشهادات عدم الممانعة والتصاريح ضمن خدماتها. وتطبع الأسئلة الشائعة نطاقات حجمية: المستودعات من 5,132 إلى 11,250 قدماً مربعة، وقطع الأراضي الصناعية من 62,000 قدم مربعة إلى أكثر من 5 ملايين قدم مربعة.

إيجار عقد مستودع جديد، وهو ما لا تذكره أي وثيقة

حتى 9 أكتوبر 2026 لا تذكر أي من وثائق مجموعة تيكوم ش.م.ع ومدينة دبي الصناعية المستشهد بها هنا إيجار عقد مستودع جديد وُقّع حديثاً لوحدة بحجم محدد. وأقرب الأرقام متوسط غير معرَّف قدره 32 درهماً للقدم المربعة للمستودعات في النصف الأول من 2026، وخطوط تقييم بإجمالي الدراهم. وأي رقم يُختلق لسدّ هذه الفجوة دقة زائفة، ولذلك تُترك الفجوة مفتوحة هنا.

ثلاثة إفصاحات تحسم المسألة: معدل لكل نطاق حجم وحدة، وتقسيم للمتوسط بين التأجيرات الجديدة والتجديدات، وسلسلة للمستودعات في المدينة بمعزل عن مواقع تيكوم الأخرى. وحتى 9 أكتوبر 2026 لا يظهر أي منها في عرض النصف الأول من 2026 ولا في التقرير السنوي 2025 ولا في البيانات المالية المرحلية ولا في الأسئلة الشائعة، التي تصف التسعير فقط بأنه «designed to be competitive and in alignment with prevailing market rates» (مصمَّم ليكون تنافسياً ومتوافقاً مع معدلات السوق السائدة). وإلى أن يظهر أحدها، تصف قراءتا 30 درهماً لعام 2025 و32 درهماً للنصف الأول من 2026 متوسطاً لا يعرّفه المشغّل، وما تُسعَّر به وحدة بعينها يحدده عقد الإيجار. وهل سيذكر المشغّل أياً من الإفصاحات الثلاثة، وفي أي وثيقة، يبقى السؤال المفتوح.

تمت مراجعة هذه المادة من قِبل Roksolana Pyrtko، وهي الرئيسة التنفيذية لمركزَي التسوق والترفيه «Roksolana» و«Spartak» في لفيف، ومحامية ومتخصصة في تحليل وتطوير العقارات التجارية.

هذه المادة ذات طابع معلوماتي ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية.