أندر عقار تجاري في دبي ليس مكتباً على الواجهة البحرية ولا متجراً فاخراً في «فاشن أفينيو» — بل هو مخزن شاغر قرب جبل علي. بينما تتابع العناوين الأحجام القياسية للميناء وأبراج الزجاج، كان القطاع الأكثر ضيقاً في سوق عقارات الإمارة خلال 2025 وحتى 2026 هو القطاع الصناعي: مساحات المستودعات من الفئة الأولى حول المنطقة الحرة لجبل علي (جافزا) ودبي الجنوب، حيث ارتفعت الإيجارات بنحو الخُمس إلى الرُبع في عام واحد، وتراجعت نسبة الشواغر في المواقع المتميّزة إلى مستوى لم يعد يتيح للمستأجر خيارات فعلية للمقارنة. فوفق تقرير Knight Frank (نايت فرانك، شركة استشارات عقارية) للقطاع الصناعي واللوجستي في الإمارات للنصف الثاني من 2025، بلغت إيجارات مستودعات الفئة الأولى في جافزا الشمالية والجنوبية نحو 40–45 درهماً للقدم المربّعة، بارتفاع يقارب 22% على أساس سنوي، فيما جاءت إيجارات دبي الجنوب أعلى، عند نحو 45–55 درهماً للقدم المربّعة بعد زيادة تناهز 25%. وهذه ليست أرقام سوق فيه فائض معروض.
عام قياسي في الحركة لا يستطيع سوق العقار استيعابه بالكامل
مركز الجاذبية في هذا السوق هو ميناء جبل علي، أكبر محور للحاويات بين روتردام وسنغافورة، والمرتكز الذي تنتظم حوله منظومة الخدمات اللوجستية في المنطقة الحرة بأكملها. وقد أعلن مشغّله، DP World (موانئ دبي العالمية)، عن إيرادات قياسية بلغت 24.4 مليار دولار وأرباح تشغيلية (EBITDA) قدرها 6.4 مليار دولار لعام 2025، وهي أرقام نشرتها الشركة في بيان نتائج 2025 في مارس 2026. وناول جبل علي 15.6 مليون حاوية نمطية (TEU، الوحدة المكافئة لعشرين قدماً) على مدار 2025، مع معالجة 7.7 مليون حاوية في النصف الأول وحده، بارتفاع نحو 6% على أساس سنوي، وفق الإفصاحات ذاتها.
ولقراءة هذه الأحجام قراءة صحيحة ينبغي وضعها في مقابل السقف المادي للميناء. فالطاقة السنوية التصميمية لجبل علي تناهز 19.4 مليون حاوية؛ وبمقارنتها بحركة 2024 البالغة 15.536 مليون حاوية — وهي الأعلى منذ 2015 وفق بيانات DP World وLloyd’s List (لويدز ليست، مرجع الشحن البحري) — كانت المحطة تعمل عند نحو 80% من طاقتها. والميناء الذي يعمل عند هذا الحدّ من منحنى طاقته لا يحرّك مزيداً من الحاويات فحسب، بل يولّد طلباً متصاعداً — وأقل مرونة على نحو متزايد — على البنية البرّية التي تستقبل تلك الحاويات وتخزّنها وتفرزها وتعيد توزيعها. فكل حاوية إضافية تعبر الرصيف تحتاج في نهاية المطاف إلى رفٍّ يستقبلها. وعلى جانب الرفّ — أي المستودع — عجز المعروض في دبي عن مجاراة الوتيرة.
أرقام الإيجارات: أزمة معروض لا طفرة طلب
ما يميّز 2025–2026 عن دورة صعود اعتيادية أن زيادات الإيجار واسعة ومستمرة ومتركّزة في أجود المخزون. فتقرير نايت فرانك للنصف الثاني من 2025 يضع إيجارات جافزا من الفئة الأولى عند نحو 40–45 درهماً للقدم المربّعة بعد ارتفاع يقارب 22% خلال العام، ودبي الجنوب عند 45–55 درهماً بعد نحو 25%. وثمة قراءة منفصلة من Cushman & Wakefield (كوشمان آند ويكفيلد، شركة استشارات عقارية)، منشورة عبر Zawya، وضعت متوسط إيجار المستودعات في دبي عند نحو 46 درهماً للقدم المربّعة في الربع الثاني من 2025، بارتفاع يقارب 19.9% على أساس سنوي — رقم يختلف قليلاً لأنه مستمدّ من سلّة مخزون مختلفة، لكنه يشير بوضوح إلى الاتجاه ذاته. والاتّساق بين شركات وساطة مستقلّة له دلالته: حين تلتقي قراءات كوشمان ونايت فرانك وما يجاورهما ضمن نطاق 40–55 درهماً مع نموّ سنوي من خانتين، فالإشارة بنيوية لا مجرّد أثر لمنهجية شركة بعينها.
وأوضح تأكيد على أن هذه قصة معروض لا فقاعة طلب هو نسبة الشواغر. فقد ظلّت شواغر الصناعي المتميّز في مناطق دبي اللوجستية الأساسية دون 5%، وفي دبي الجنوب تحديداً دون 3%، وفق نايت فرانك وتعليقات القطاع من أواخر 2025 إلى 2026. وعند هذه المستويات لا هامش يُذكر في السوق: فالمستأجر الذي ينتهي عقده لا يمكنه التعويل على توافر وحدة بديلة من الفئة الأولى أصلاً، فضلاً عن توافرها بإيجار أدنى، وهو ما يمنح المالكين قوة التسعير التي يعكسها مسار الإيجارات. وفي عدد من أسواق دبي الفرعية ارتفعت إيجارات اللوجستيات المتميّزة بأكثر من 15% خلال 2025 وفق قراءة نايت فرانك، مدفوعةً بمشغّلي الخدمات اللوجستية للطرف الثالث (3PL) ومراكز تنفيذ التجارة الإلكترونية والموزّعين الإقليميين، وجميعهم يتنافسون على المخزون المحدود ذاته من المساحات عالية المواصفات.
لماذا لن يبرد الطلب ببساطة
الطلب على المستودعات بهذه الحدّة ليس فائضاً مضارباً يزيله ربعٌ ضعيف واحد، لأن القوى الكامنة خلفه تغيّرات بنيوية في طريقة وصول السلع إلى المستهلك النهائي. وأكثر المحرّكات ذكراً هو التجارة الإلكترونية: إذ كان يُتوقّع أن يتجاوز سوق البيع بالتجزئة عبر الإنترنت في الإمارات 17 مليار دولار في 2025 بحسب تقديرات القطاع، وكل نقطة إضافية في تغلغل التجارة الإلكترونية تتحوّل إلى طلب غير متناسب على التخزين، لأن تنفيذ الطلبات الفردية عبر الإنترنت أكثر كثافةً في المساحة والعمالة لكل وحدة مبيعات من إعادة تعبئة رفّ متجر. فانتقاء الطلبات ومعالجة المرتجعات وتجهيز الميل الأخير والمخزون الاحتياطي، كلها تحتاج مساحات أرضية لم يتطلّبها التوزيع بالجملة التقليدي.
ويعلو ذلك قطاع الـ3PL — المشغّلون المتخصّصون الذين يُسند إليهم المصنّعون وتجار التجزئة مهام التخزين والتوزيع. فمع قيام العلامات الإقليمية والعالمية بتوحيد سلاسل إمدادها في الخليج ومنطقة مجلس التعاون الأوسع وشرق أفريقيا عبر دبي، تتّجه أكثر فأكثر إلى الاستئجار عبر مزوّدي الـ3PL بدل بناء مستودعاتها الخاصة، ما يركّز الطلب على المخزون الأندر تحديداً: من الفئة الأولى، جيّد الموقع، مرتفع السقف، قابل للتحكّم في الحرارة. والنتيجة سوق يكون فيه نوع المساحة الأشحّ معروضاً هو نفسه الأكثر طلباً — وهو الشرط المُعرّف لأزمة حقيقية، تمييزاً لها عن نقص عام يمكن أن تخفّفه مساحات أرخص أو أدنى تصنيفاً.
ويجدر التدقيق في الجغرافيا هنا لأنها تحرّك القيمة. فجافزا تتيح نظام المنطقة الحرة — تملّك أجنبي كامل، ومزايا جمركية، وتجاور مباشر مع الميناء — بما يناسب أعمال إعادة التصدير والتجارة التي تنقل البضائع عبر الإمارات لا إليها. أما دبي الجنوب، المبنيّة حول مطار آل مكتوم الدولي وممرّ الطيران واللوجستيات المستقبلي للإمارة، فقد برزت قطباً أعلى إيجاراً، وهو أمر ذو دلالة: إذ يدفع المستأجرون علاوة هناك لا مقابل التجاور مع الميناء، بل مقابل منشأة حديثة مخصّصة للوجستيات الحضرية والشحن الجوي. والفارق بين 45–55 درهماً للقدم المربّعة في دبي الجنوب و40–45 درهماً في جافزا وفق أرقام نايت فرانك للنصف الثاني من 2025، هو سوق يسعّر في إيجار اليوم الثقل المستقبلي للشحن الجوي وتوزيع الميل الأخير.
ماذا تعني الأزمة للمستثمرين وللعوائد
بالنسبة إلى رأس المال، فإن سوقاً بشواغر دون 5% ونموّ إيجاري من خانتين هو حجّة استثمارية نظيفة بشكل غير معتاد، وتعكس أدلّة العوائد ذلك. فالأصول اللوجستية المتميّزة في دبي تُتداول عند عوائد تناهز 7.5–8%، على مخزون التملّك بحقّ الانتفاع داخل السوق الرئيسة وخارجها، وفق تعليقات نايت فرانك (تقرير Destination Dubai 2025). ومقارنةً بالعوائد المنضغطة المتاحة على المكاتب المتميّزة أو السكن المتميّز، يقدّم الصناعي عائداً جارياً أعلى وزخماً في نموّ الإيجارات مدعوماً بنقص المعروض — وهو مزيج جذب رأس مال مؤسسي تجاهل القطاع تاريخياً بوصفه غير برّاق.
والتحفّظ التحليلي هنا هو نفسه الذي ينطبق على أي سوق يعمل بهذه السخونة: فإيجارات ترتفع 20–25% في عام واحد هي، بحكم التعريف، ناتجة عن اختلال بين العرض والطلب سيحاول التطوير تصحيحه في نهاية المطاف. فمخزون جديد من الفئة الأولى قيد البناء، والتطوير المضاربي يستجيب لهذه الإشارات بالذات. والسؤال أمام مستثمر المستودعات ليس ما إذا كانت إيجارات دبي اللوجستية مرتفعة — فهي كذلك بوضوح — بل كم من معدّل النموّ الحالي طلبٌ بنيوي دائم من التجارة الإلكترونية وتوحيد الـ3PL، وكم منه علاوة مؤقتة سيقلّصها المعروض الجديد خلال العامين إلى الثلاثة المقبلة. وبحسب معطيات 2025 يبدو النصيب البنيوي كبيراً: فالميناء يعمل قرب طاقته، وتغلغل التجارة الإلكترونية لا يزال يتصاعد، وأعلى الإيجارات تُدفع مقابل المخزون الحديث الجيّد الموقع الذي يستغرق بناؤه أطول مدة. لكنّ مستثمراً يبني حساباته على أن إيجار اليوم البالغ 50 درهماً وما فوق أرضيةٌ دائمة لا ذروة دورية، إنما يتبنّى وجهة نظر لا يقرأ يقيناً.
تكامل السكك الحديدية والفصل التالي من قيمة الموقع
ثمة تطوّر يستحق الإشارة لأنه يعيد رسم خريطة المواضع التي ستتراكم فيها قيمة المستودعات لاحقاً: وصول السكك الحديدية. فقد افتتح الاتحاد للقطارات محطة شحن في ميناء جبل علي في أكتوبر 2025، متكاملةً مع عمليات DP World، بطاقة مناولة أوّلية تناهز 600 ألف حاوية، وفق AGBI (منصّة أخبار الأعمال الخليجية). وتربط الشبكة الوطنية للشحن، العاملة بالكامل منذ مطلع 2023، جبل علي بميناء خليفة وكيزاد والفجيرة والمناطق الصناعية في الإمارات الشمالية. ودلالة ذلك للعقار اللوجستي موقعية: فالمستودع الذي يتمتّع بوصول فعّال بالسكك إلى الميناء وإلى التجمّعات الصناعية الداخلية يحمل ملمح قيمة مختلفاً عن المعتمد كلياً على النقل بالشاحنات، ومع نضج الشبكة يُرجّح أن يصير القرب من محطات السكك عامل تسعير قائماً بذاته. وأزمة المعروض في 2025–2026 هي، بهذا المعنى، الفصل الافتتاحي لإعادة تسعير أطول للأراضي الصناعية حول العُقد متعدّدة الوسائط التي تبنيها دبي عن قصد.
الخلاصة
دخل سوق العقارات اللوجستية في دبي عام 2026 بوصفه القطاع الأكثر ضيقاً في عقارات الإمارة، والبيانات تفسّر السبب. فقد بلغت إيجارات المستودعات من الفئة الأولى نحو 40–45 درهماً للقدم المربّعة في جافزا و45–55 درهماً في دبي الجنوب وفق أرقام نايت فرانك للنصف الثاني من 2025، بارتفاع نحو 22% و25% على التوالي، فيما تراجعت شواغر المواقع المتميّزة دون 5% — ودون 3% في دبي الجنوب. وخلف هذه الأرقام ميناءٌ يعمل قرب سقف طاقته البالغ 19.4 مليون حاوية بعد مناولة 15.6 مليون حاوية في 2025، وقاعدة طلب — تجارة إلكترونية تجاوزت 17 مليار دولار، إضافةً إلى توحيد الـ3PL والتوزيع الإقليمي — تفوق شهيّتها للمساحات عالية المواصفات، بنيوياً، الوتيرة التي يمكن بها بناء تلك المساحات. فبالنسبة إلى المستأجرين، الواقع العملي هو هامش تفاوض ضئيل وحاجة إلى تأمين المساحة وتجديدها أبكر مما يتطلّبه سوق أكثر رخاوة. وبالنسبة إلى المستثمرين، تقدّم عوائد اللوجستيات المتميّزة البالغة نحو 7.5–8% مزيجاً نادراً من عائد جارٍ وزخم إيجاري، مع التحفّظ المعتاد بأن لا سوق ينمّي إيجاراته بمقدار الرُبع سنوياً إلى ما لا نهاية. ويبقى أندر عقار في دبي، حتى الآن، المخزنَ القريب من الرصيف — ووصول السكك الحديدية يعيد بالفعل رسم موضع النقص المقبل.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية.