محلّ في سوق بلدية دبي: ما هو رسم الخدمات وكيف يُحسب فعلاً

محلّان متطابقان في سوقين من أسواق بلدية دبي، وبإيجارين متطابقين، قد يواجهان رسمي خدمات بينهما عشرة أضعاف. والسبب في الصياغة لا في المباني: فالقرار الإداري رقم 27 لسنة 2023 يضع رسم الخدمات مقابل الحراسة والنظافة والصيانة نسبةً من الإيجار السنوي، ويثبّت نسبة مختلفة لكل سوق. والمدى المنشور في القرار يمتدّ من 2.5% إلى 25%، أي فجوة قدرها 22.5 نقطة مئوية على السطر نفسه من الفاتورة نفسها.

وما يلي يفكّك تلك الفاتورة سطراً سطراً، بنسب مطبوعة في القرار وتعريفات منشورة من مزوّد المرافق لا غير. ولأن لا إيجار لهذه الوحدات منشور في أي موضع، فكل رقم بالدرهم أدناه محسوب من قاعدة معلنة قدرها 100,000 درهم إيجاراً سنوياً — رقم مدوّر اختير لتُقرأ النسب مالاً، لا تقديراً لما يدفعه أي محلّ.

ما الذي يفرضه القرار ومقابل ماذا

تنصّ المادة السادسة من القرار الإداري رقم 27 لسنة 2023، الصادر في 25 يناير 2023 عن مدير عام بلدية دبي، على أن البلدية تحصّل من المستأجرين رسوم خدمات مقابل تقديم خدمات الحراسة والنظافة والصيانة، محسوبةً نسبةً من الإيجار السنوي للعقار المؤجَّر، مع مراعاة السوق الذي يقع فيه ذلك العقار.

ويقف إلى جانبها قيدان. فالنسبة يجوز للجنة المختصة تعديلها زيادةً أو نقصاناً استناداً إلى الكلفة الفعلية للخدمات وإلى الإيجار السنوي، لكن لا يجوز بحال أن يتجاوز رسم الخدمات 25% من الإيجار السنوي، ويجب أن يتمّ التعديل عند إبرام عقد الإيجار أو تجديده. فكلفة الخدمات لا تدخل الحساب إذاً إلا سبباً لتغيير نسبة عند التجديد، لا مبلغاً يُفوتَر.

رسم الخدمات نفسه بخمس عشرة نسبة مختلفة

يسمّي القرار كما صدر في 2023 خمسة عشر سوقاً ويطبع نسبة مستقلة أمام كل واحد منها. والمدى بين تلك النسب هو المقصود هنا: فالخدمات الثلاث نفسها — حراسة ونظافة وصيانة — مسعَّرة في سوق بعشرة أضعاف سعرها في سوق آخر، والقاعدة في الحالتين هي الإيجار السنوي لا المساحة.

وسوق واحد يظهر مرتين، وذلك أكثر صفوف الجدول إفادة. فسوق الحمرية المركزي يحمل 15% لمحاله القديمة و2.5% للجديدة، فالسوق نفسه والإدارة نفسها وعلى الأرجح الحرّاس أنفسهم ينتجون فرقاً بستة أضعاف في الرسم تبعاً للجزء الذي يشغله المحلّ من الموقع.

لماذا القاعدة هي الإيجار لا المساحة

رسم خدمات مسعَّر على الإيجار يتصرّف على نحو مختلف عن رسم مسعَّر على المساحة، والفرق ليس تجميلياً. فمحلّان بالمساحة نفسها في السوق نفسه يدفعان مبلغين مختلفين إن اختلف إيجارهما، لأن الرسم يتتبّع العقد لا الأمتار المربعة التي تُنظَّف. ومراجعة الإيجار تحرّك من ثمّ رسم الخدمات معها تلقائياً، دون أي تغيّر في الخدمات المؤدّاة.

ويثبّت القرار كذلك متى يجوز للنسبة نفسها أن تتحرّك. فلمّا كان التعديل يجب أن يتمّ عند إبرام عقد الإيجار أو تجديده، كانت النسبة ثابتة داخل المدة ولا تتغيّر إلا في اللحظة نفسها التي يتغيّر فيها الإيجار. وللشاغل، معنى ذلك أن الرقمين يُنمذَجان معاً عند التجديد لا كلاً على حدة، ما دام الثاني مضاعفاً ثابتاً للأول طوال حياة العقد.

النسب لمرة واحدة: 10% و10% و5%

وثلاثة رسوم معاملات في القرار نفسه لسنة 2023 تستعمل تلك القاعدة مرة أخرى. فالتنازل عن عقد الإيجار لطرف ثالث يكلّف 10% من الإيجار السنوي المذكور في العقد أو من الإيجار السنوي لعقار مماثل في السوق، أيّهما أعلى. والتأجير من الباطن يكلّف 10% على القاعدة البديلة نفسها، كلياً كان أو جزئياً. ومبادلة عقار مؤجَّر بآخر تكلّف 5%.

وشرطان على تلك الرسوم لا يقلّان أهمية عن النسب. فالتنازل يستلزم مضيّ سنة على الأقل منذ تأجير العقار للمتنازل، وأن يكون العقار مشغولاً فعلياً طوال تلك المدة لا مغلقاً بلا سبب تقبله البلدية. وعبارة «أيّهما أعلى» تعني أن إيجاراً دون السوق لا ينتج رسماً دون السوق: فالمقارنة بعقار مماثل داخل السوق تضع أرضية تحت الرسم لا يستطيع العقد وحده خفضها.

بند العدّاد وما يكلّفه

وتتناول المادة السابعة العقار غير المزوّد بعدّاد خاص، وتفعل ذلك بالإحالة إلى تعريفة جهة أخرى. فحيث تكون للوحدة عدّاد فرعي يسحب من عدّاد البلدية الرئيسي، أو حيث تتشارك عدّاداً، تُحدَّد رسوم الاستهلاك على أساس أعلى شريحة استهلاك تقرّرها هيئة كهرباء ومياه دبي عند أخذ القراءة. وعلى العدّاد المشترك يُقسَّم المجموع بين الوحدات بحسب المساحة الكلية وطبيعة النشاط.

وتعريفة الشرائح المنشورة تبيّن قيمة ذلك البند. فللمستهلك التجاري تمتدّ الكهرباء من 0.230 درهم للكيلوواط الساعي في الشريحة الأولى إلى 0.380 في الأعلى، والماء من 7.700 درهم للمتر المكعب إلى 10.120. ومن ثمّ فالفوترة على الشريحة العليا بدل الأولى تكلّف 65.2% أكثر لكل وحدة كهرباء و31.4% أكثر لكل وحدة ماء — قبل رسم الوقود لشهر أغسطس 2026 البالغ 0.060 درهم للكيلوواط الساعي و1.100 درهم للمتر المكعب، وقبل رسوم العدّاد التي تتراوح من 5 إلى 35 درهماً بحسب نوعه، وقبل ضريبة القيمة المضافة 5% التي تشير إليها الهيئة على الصفحة نفسها. وما ينتجه ذلك المضاعف بالدرهم يتوقّف على الاستهلاك، وهو ما لا ينشره أحد لهذه الوحدات ولا يُفترض هنا.

أين يخطئ النموذج عادةً

الخطأ المتكرّر استيراد عادة من السوق الخاص إلى سوق بلدي. ففي مبنى مملوك ملكية خاصة يُسعَّر رسم الخدمات بالقدم المربعة أو بالمتر المربع، فيقارنه الشاغل بالإيجار لوحدة المساحة. وفي هذه الأسواق الخمسة عشر لا مكوّن مساحة في الرسم إطلاقاً: فهو نسبة من الإيجار، بسقف 25%، ويتحرّك كلما تحرّك الإيجار.

والخطأ الثاني معاملة وضع العدّاد تفصيلاً فنياً. فالوحدة على عدّادها الخاص تدفع بالشريحة التي يبلغها استهلاكها؛ والوحدة على عدّاد مشترك أو فرعي تُحاسَب على الشريحة الأعلى مهما كان. وذلك فرق في سعر الوحدة بنحو الثلثين على تعريفة الكهرباء لأغسطس 2026، يقرّره العدّاد لا الاستعمال، وهو مبيَّن في القرار نفسه الذي يضع رسم الخدمات لا في أي وثيقة مرافق.

الخلاصات

فاتورة المحلّ في سوق من أسواق بلدية دبي أربع طبقات، ثلاث منها نسب من الإيجار. فالقرار الإداري رقم 27 لسنة 2023، الصادر في 25 يناير 2023، يسعّر الحراسة والنظافة والصيانة بين 2.5% و25% من الإيجار السنوي تبعاً للسوق — 25% في سوق الخضار والفاكهة المركزي، و15% في أربعة أسواق منها محال الحمرية القديمة، و10% في ستة، و7.5% في سوقي نايف والفهيدي، و5% في سوق الطيور والحيوانات الأليفة، و2.5% في محال الحمرية الجديدة — بسقف مطلق قدره 25% وبتعديل لا يجوز إلا عند إبرام العقد أو تجديده. وفوق ذلك تقع رسوم لمرة واحدة قدرها 10% من الإيجار السنوي للتنازل، و10% للتأجير من الباطن كلياً أو جزئياً، و5% للمبادلة، وكلها محسوبة على إيجار العقد أو على إيجار عقار مماثل في السوق أيّهما أعلى، مع اشتراط سنة من الإشغال الفعلي في التنازل. والطبقة الرابعة هي العدّاد: فالوحدة بلا عدّاد خاص تُحاسَب على الكهرباء والماء بأعلى شريحة تقرّرها الهيئة، وهي في التعريفة المنشورة 0.380 مقابل 0.230 درهم للكيلوواط الساعي و10.120 مقابل 7.700 درهم للمتر المكعب، أي 65.2% و31.4% فوق الشريحة الأولى، قبل رسم الوقود ورسم العدّاد وضريبة القيمة المضافة 5%. وللشاغل، الخلاصة العملية أن الإيجار ليس المتغيّر الذي يُتفاوض عليه منفرداً: فعلى قاعدة 100,000 درهم يمتدّ رسم الخدمات وحده من 2,500 درهم إلى 25,000 درهم بحسب السوق، فيحدّد العنوان حصة من الكلفة السنوية أكبر مما يحدّده أي بند مفرد في العقد — ولمّا كانت بلدية دبي لا تنشر إيجارات هذه الوحدات إطلاقاً، بينما يصدر مؤشر الإيجارات في الإمارة قيمه لوحدة معرَّفة واحدة في كل مرة، كانت الطريقة الأمينة الوحيدة لذكر أي من ذلك نسبةً في مقابل قاعدة مسمّاة.

هذه المادة ذات طابع معلوماتي ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية.