إشغال المولات عند 98%: طريقتان مختلفتان لعدّ المحفظة نفسها

نسبة إشغال قدرها 98% عبر محفظة مولات هي قول عن الأمتار المربعة لا عن المولات. أعلنت ماجد الفطيم ذلك المستوى لعام 2025 في بيان نتائجها السنوية وفي عرضها للمستثمرين الصادر في مارس 2026 معاً، والعرض نفسه يطبع نسبة إشغال لكل أصل يدرجه. ومتوسط تلك النسب مرجّحاً بالمساحة يعيد إنتاج الرقم الرئيسي على نحو يكاد يطابقه. ومتوسط النسب نفسها مرجّحاً بعدد الأصول لا يفعل. والمسافة بين النتيجتين 2.08 نقطة مئوية، وهي تفصل قولاً عن سجل الإيجارات عن قول عن مجموعة من المباني.

ويُعرض النظامان أدناه بأرقام نشرتها المجموعة عن نفسها لا غير، مع حساب المتوسطين من القائمة نفسها ودون تبنّي أي منهما بوصفه الصحيح. وليس في ذلك قياس للسوق. فإفصاح المالك مصدر أوّلي عن ذلك المالك ولا شيء غيره، ولهذا لا يظهر في هذه المادة أي إيجار للمتر المربع، ولا شواغر مقيسة بالأمتار، ولا مقارنة بمشغّل آخر.

ما الذي نشرته المجموعة عن 2025

يذكر بيان نتائج ماجد الفطيم الصادر في 16 مارس 2026 إيرادات مجموعة قدرها 35.9 مليار درهم للاثني عشر شهراً المنتهية في 31 ديسمبر 2025، بزيادة 6% على أساس سنوي، وأرباحاً تشغيلية قبل الاستهلاك بزيادة 10% إلى 5.1 مليار درهم، وصافي ربح بزيادة 41% إلى 3.6 مليار درهم، أو 2.3 مليار درهم دون مكاسب إعادة التقييم. وتبلغ الأصول الإجمالية 71.0 مليار درهم وصافي الاقتراض 11.9 مليار درهم.

ويأتي سطر العقار التجاري في جملة واحدة. فيذكر البيان أن أعمال المولات والفنادق حقّقت زيادة في صافي الإيرادات بنسبة 6% إلى 4.8 مليار درهم، مدفوعةً بقوة محفظة التأجير وبنسبة إشغال للمولات تتجاوز 98%، مع ارتفاع الحركة 6%. ويعيد عرض المستثمرين عرض السنة نفسها بالدولار عند سعر 3.6725: إيرادات إدارة الأصول 1,265 مليون دولار مقابل 1,181 مليون دولار في 2024، وأرباح تشغيلية 943 مليون دولار مقابل 883 مليون دولار، وأربعة أسطر تشغيلية — متوسط إشغال المولات 98%، والحركة بزيادة 6%، والإيجار إلى المبيعات 10.8%، ومتوسط إشغال الفنادق 76%. ويوفّر القطاع 13% من إيرادات المجموعة و69% من أرباحها التشغيلية.

نظامان لتوسيط قائمة أصول واحدة

يدرج العرض 24 مولاً مع سنة الافتتاح والمساحة القابلة للتأجير ونسبة الإشغال لكل منها. وتلك القائمة تكفي لحساب متوسط المحفظة مرتين، والحسابان قياسان مختلفان لا تقديران مختلفان لقياس واحد. والجدول أدناه يضع النظامين أحدهما مقابل الآخر على المعايير التي تفصل بينهما.

وليس أي من العمودين تصحيحاً للآخر. فالرقم المرجّح بالمساحة هو ما يحتاجه حامل السندات، لأن الإيجار يتراكم على الأمتار ولأن أكبر أصلين في القائمة يحملان بينهما مساحة قابلة للتأجير أكبر من أصغر أحد عشر أصلاً مجتمعة. والرقم المرجّح بعدد الأصول هو ما يبيّن ما إذا كانت المحفظة تؤدّي أداءً متجانساً، وهو وحده من الاثنين من يسجّل مولاً صغيراً في ضائقة.

ما تنتجه القائمة حين تُوسَّط بالطريقتين

المولات الـ24 المدرجة أصلاً أصلاً لعام 2025 تحمل بينها 1,749,000 متر مربع من المساحة القابلة للتأجير، بالأمتار المربعة التي تنشرها المجموعة نفسها، ونسب إشغالها تمتدّ من 73% إلى 100%. وترجيح كل نسبة بمساحة أصلها يعطي 98.50%، وهو ما يذكره الرقم الرئيسي المنشور. وترجيح كل نسبة بالتساوي يعطي 96.42%. والشرائح أدناه تبيّن من أين تأتي فجوة الـ2.08 نقطة.

والأصول الأربعة دون 95% هي الوحدة ذات الطابع الحيّي في النصيرية، 73% على 5,000 متر مربع، والوحدة في مصدر، 85% على 18,000 متر مربع، وسيتي سنتر قرم عند 88% على 26,000 متر مربع، وسيتي سنتر الشندغة عند 92% على 22,000 متر مربع. وهي تحمل مجتمعة 71,000 متر مربع، أي 4.1% من المساحة المدرجة. وتحت الترجيح بالمساحة تحرّك متوسط المحفظة بجزء من نقطة؛ وتحت الترجيح بعدد الأصول هي سدس المحفظة. أما أكبر أصل منفرد، مول الإمارات عند 245,000 متر مربع وإشغال 100%، فيحمل في الرقم المنشور وزناً أكبر من الأربعة كلها مضروبة في ثلاثة.

ثلاثة أعداد لمحفظة واحدة

يذكر العرض نفسه حجم المحفظة ثلاث مرات، والعبارات الثلاث لا تنحلّ إلى رقم واحد. وكل عبارة ترد في صفحة مختلفة من وثيقة مارس 2026، وكل واحدة تعدّ شيئاً لا يعرّفه النصّ في مقابل الأخريين، ولا تحمل أي صفحة حاشية توفّق بينها.

• 29 مولاً تعمل بنجاح في خمس دول، في صفحة نظرة عامة على قطاع العقارات.
• 24 مولاً مدرجاً أصلاً أصلاً مع سنة الافتتاح والمساحة ونسبة الإشغال، في الصفحتين التاليتين لها.
• 23 مولاً مملوكاً بالكامل، في قسم الاستدامة، وكلها معتمدة أصولاً خضراء.

والمساحة القابلة للتأجير مذكورة بالطريقة نفسها. فصفحة النظرة العامة تذكر أكثر من 1.8 مليون متر مربع؛ ومجموع الأصول المدرجة 1,749,000 متر مربع، أي أقلّ من تلك العتبة بـ51,000 متر مربع. وثمّة توفيق محتمل: المولات المدارة لا المملوكة تظهر في عدّ التشغيل ولا تظهر في عدّ الملكية، وصفحة المولات لدى المجموعة تسمّي خمس علامات في المحفظة منها متاجر، التي لا تذكرها قائمة الأصول ولو مرة. وذلك قراءة محتملة لا قراءة منشورة. فالوثيقة لا تفسّر الفارق، ولم يصدر أي تصحيح، ولا يُعلَن أي من الأعداد الثلاثة صحيحاً هنا. وما يترتّب على ذلك أضيق وأمتن: متوسط الإشغال المحسوب من القائمة يصف الأصول الـ24 التي فيها، وعبارة «المحفظة» تحمل ثلاثة معانٍ على الأقل في وثيقة واحدة.

سطر الفنادق في الجملة نفسها

ويقع الدمج الثاني في مسمّى القطاع ذاته. فبيان النتائج يذكر أعمال المولات والفنادق سطر إيرادات واحداً قدره 4.8 مليار درهم، ويذكر العرض نسبتي إشغال تحت ذلك المسمّى لعام 2025: المولات عند 98% والفنادق عند 76%، والأخيرة عبر سبعة فنادق، خمسة في الإمارات العربية المتحدة واثنان في البحرين.

وقد تخلّصت المجموعة من محفظة فنادقها المنفصلة في الإمارات خلال النصف الأول من 2024، وهو ما يسجّله العرض في حاشية على عدد فنادقه. وفجوة الـ22 نقطة بين نسبتي الإشغال ليست فجوة أداء، لأن الاثنتين ليستا القياس نفسه. فإشغال المولات يعدّ مساحة قابلة للتأجير ملتزَماً بها في عقود تمتدّ سنوات، فيتحرّك ببطء وبوحدات كاملة. وإشغال الفنادق يعدّ ليالي غرف مبيعة في مقابل ليالٍ متاحة، ويُصفَّر كل ليلة ويُكتسب من جديد في كل فترة. ووضعهما تحت مسمّى قطاع واحد خيار إفصاحي من حقّ المجموعة أن تتّخذه، أما القراءة المتبادلة بينهما فليست كذلك. ولأن إيراد القطاع منشور رقماً واحداً، لا يمكن نسب أي حصة من الـ4.8 مليار درهم إلى المولات، ولا تُنسب هنا.

أي رقم من أرقام إشغال المولات يجيب عن أي سؤال

الاختيار بين النظامين يتبع ما ينكشف عليه القارئ. فمن كان حقّه قائماً في مقابل سجل الإيجارات — مقرض، أو حامل سندات، أو مقيّم يشتغل من صافي الدخل التشغيلي — يحتاج الرقم المرجّح بالمساحة، لأن الإيجار يُحصَّل عن المتر المربع ولأن أكبر ثمانية أصول في قائمة أصول 2025 تحمل بينها 71.1% من المساحة المدرجة.

ومن يقيّم الأداء التشغيلي عبر المحفظة يحتاج الرقم المرجّح بعدد الأصول والمدى الكامن خلفه. فمتوسط 96.42% بأرضية عند 73% يصف محفظة معظم مبانيها ممتلئ فعلياً وعدد صغير منها ليس كذلك، وتلك حقيقة تشغيلية لم يُبنَ الرقم الرئيسي المنشور لإظهارها. والقاعدة العملية أن نسبة إشغال واحدة لا ينبغي أن تسافر بلا أساسها، وأن أي مقارنة بين نسبتي إشغال لدى مالكين مختلفين غير آمنة حتى يُعرف الأساسان — وهما، في الأرقام المفحوصة هنا، غير معروفين، إذ لا يذكر البيان ولا العرض كيف رُجّح المتوسط الرئيسي.

الخلاصات

أعلنت ماجد الفطيم إشغال مولات يتجاوز 98% لعام 2025 إلى جانب إيرادات مجموعة قدرها 35.9 مليار درهم، وأرباح تشغيلية 5.1 مليار درهم، وقطاع مولات وفنادق عند 4.8 مليار درهم يوفّر 13% من الإيرادات و69% من الأرباح التشغيلية. وحساب المتوسط من قائمة أصول المجموعة نفسها يعطي 98.50% مرجّحاً بالمساحة و96.42% مرجّحاً بعدد الأصول، وهي فجوة 2.08 نقطة مئوية تنشأ لأن 1,749,000 متر مربع من المساحة المدرجة متركّزة في ثمانية مولات تحمل 71.1% منها، بينما أصغر سبعة، عند 92.00% بينها، تحمل 5.3%. والرقم المنشور هو المرجّح بالمساحة، ولا تذكر أي من الوثيقتين أنه كذلك؛ ومدى الإشغال عبر القائمة، من 73% في الوحدة الحيّية البالغة 5,000 متر مربع في النصيرية إلى 100% في مول الإمارات، لا يُرى إلا أصلاً أصلاً. والوثيقة نفسها تعدّ المحفظة 29 مولاً عاملاً، و24 أصلاً مدرجاً، و23 مولاً مملوكاً بالكامل، وتذكر أكثر من 1.8 مليون متر مربع في مقابل مجموع مدرج قدره 1,749,000 متر مربع، دون أن توفّق بين أي من الزوجين. وتقع الفنادق داخل القطاع نفسه عند إشغال 76%، مقيساً بليالي الغرف لا بالأمتار المؤجَّرة، ومن ثمّ غير قابل للمقارنة بمقياس المولات أصلاً. وللقارئ، الانضباط العملي هو حمل الأساس مع الرقم، ومعاملة نسبة إشغال المحفظة قولاً مرجّحاً عن المساحة إلى أن يُقال غير ذلك، وقبول أن التحليل الأمين ينتهي عند ما تسنده قائمة الأصول حين لا ينشر المالك إيجاراً للمتر ولا شواغر بالأمتار.

هذه المادة ذات طابع معلوماتي ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية.