مزيج المستأجرين في أي مركز تجاري هو، في جوهره، وثيقة ديموغرافية. اقرأ قائمة ما يؤجّره مولٌ في دبي — كم منها للأزياء الفاخرة، وكم للمأكولات والمشروبات (F&B)، وكم لسوبرماركت وعيادة وناديٍ رياضي — ويمكنك أن تعيد تركيب صورة من يعبر الأبواب ومن أين جاء. في معظم المدن تكتب هذه الوثيقةَ فئةُ السكان المقيمين وحدها تقريبًا. أما دبي فهي واحدة من الأسواق القليلة التي تشترك في تأليفها فئتان سكانيتان متقاربتان في الوزن: قاعدة مقيمين يشكّل الوافدون نحو 92% منها، وقاعدة زوّار تقارب عشرين مليون سائح مبيت سنويًا. إن اقتصاد من يملأ المولات، لا الأمتار المربعة بحد ذاتها، هو ما يحسم في نهاية المطاف أي علامات تجارية يمكن للمالك أن يضعها في طابقٍ ممتاز — وهو المتغير الأهم وراء الانقسام بين مولات دبي الفاخرة فائقة الإقليمية ومراكزها الحيّة القائمة على الخدمات اليومية.
رقم المقيمين الكامن خلف كل عقد إيجار
تجاوز عدد سكان دبي أربعة ملايين مقيم للمرة الأولى في مطلع سبتمبر 2025، بعد أن كان نحو 3.95 مليون في يونيو 2025 و3.84 مليون في يناير من العام نفسه، وفق أرقام منسوبة إلى مركز دبي للإحصاء (Dubai Statistics Center). إنها قاعدة سريعة الحركة: أضافت المدينة عددًا سكانيًا معتبرًا خلال سنة تقويمية واحدة، وهي تفعل ذلك عبر الهجرة الوافدة لا الزيادة الطبيعية، وهو ما يغيّر ملامح المستهلك أكثر بكثير مما تشهده مدينةٌ أبطأ نموًا.
لكن التركيبة هي الجزء المهم لقطاع التجزئة. يشكّل الوافدون نحو 92.0% من سكان دبي — أي قرابة 3.53 مليون شخص — مقابل نحو 7.98%، أو ما يقارب 0.31 مليون، من المواطنين الإماراتيين، على أساس بيانات مركز دبي للإحصاء ذاته. لا يوجد سوق تجزئة آخر بحجم دبي مبنيٌّ على قاعدة سكنية بهذا الميل الشديد نحو المقيمين الدوليين، وهذه الحقيقة تتردد أصداؤها في كل قرار تأجير. فالسكان الوافدون أصغر سنًا في المتوسط، وأميل إلى فئة العاملين ذوي الدخل القابل للإنفاق، والأهم بالنسبة لمشغّل المول أنهم يحملون معهم مجموعة من التوقعات حيال العلامات مستوردة من عشرات الأسواق الأصلية دفعةً واحدة. إن مزيج المستأجرين الذي يُرضي مهنيًا أوروبيًا غربيًا، وعائلة من جنوب آسيا، ومتسوّقًا خليجيًا في العصر نفسه ليس طموحًا تسويقيًا في دبي؛ إنه الشرط الأساسي الذي تفرضه ديموغرافيا المقيمين.
ولهذا أيضًا تتصرف فئة «مول الحي» على النحو الذي نراه. فالمركز القائم على الخدمات اليومية في البرشاء أو موتور سيتي أو ند الشبا يؤجّر وفق الإيقاع اليومي لهذا المقيم الوافد: زيارة السوبرماركت، وموعد العيادة، واشتراك النادي الرياضي، ومنفذ المأكولات في الحيّ. وتشير كوشمان آند ويكفيلد كور (Cushman & Wakefield Core) إلى أن مولات الأحياء في هذه المناطق تحديدًا تبلغ الإشغال الكامل خلال نحو عام من افتتاحها، مرتكزةً على السوبرماركت والعيادات واللياقة والمأكولات محلية المنشأ. وسرعة التأجير هذه قراءةٌ مباشرة لقاعدة مقيمين متنامية يبقى إنفاقها اليومي أسيرًا لحيّها نفسه.
السياحة بوصفها سكانًا من نوعٍ ثانٍ
الأربعة ملايين مقيم ليست سوى نصف قصة الحركة. فقد استقبلت دبي 19.59 مليون زائر مبيت دولي في 2025، بارتفاع 5% عن 18.72 مليون في 2024، وفق دائرة الاقتصاد والسياحة في دبي (DET)، بحسب ما نشره مكتب دبي الإعلامي في 09 فبراير 2026 — وهو العام القياسي الثالث على التوالي للإمارة. وإذا عُومل هذا التدفق السياحي بوصفه مُدخلًا للحركة، فهو عمليًا فئة سكانية ثانية تُضاف فوق المقيمين، وهي لا تنفق مثلهم. فالسائح يركّز إنفاقه، ويميل به نحو التجزئة والمأكولات، ونحو الوجهات الرئيسية أكثر من مراكز الأحياء.
وتؤكد بيانات الفنادق المساندة أن هذا طلبٌ راسخ لا موجةٌ عابرة. فقد بلغ متوسط إشغال الفنادق 80.7% في 2025، صعودًا من 78.2% قبل عام، مع 44.85 مليون ليلة غرفة مشغولة (بزيادة 4%) ضمن مخزون قوامه 154,264 غرفة في 827 منشأة، وفق البيان نفسه الصادر عن دائرة الاقتصاد والسياحة في 09 فبراير 2026. إن معدل إشغال 80.7% عبر أكثر من 150 ألف غرفة يعني مدينةً ممتلئة هيكليًا، وفي ديسمبر 2025 استقبلت دبي للمرة الأولى أكثر من مليوني سائح في شهرٍ تقويمي واحد، وفق أرقام الدائرة أيضًا. وبالنسبة لمالك التجزئة، لهذه الموسمية معنى تجاري مباشر: تُسعّر مولات الوجهة إيجاراتها في مواجهة قاعدة زوّار تبلغ ذروتها في اللحظة نفسها التي يبلغ فيها المقيمون ذروة إنفاقهم — حول موسم الشتاء المرتفع، ومهرجان دبي للتسوق، ودورة تجزئة رمضان والعيد.
وتقع أكثر وجهات التجزئة زيارةً في العالم في قلب هذه الديناميكية. فقد سجّل دبي مول نحو 111 مليون زائر في 2024، صعودًا من 105 مليون في 2023 — بزيادة 6% — وفق أرقام نقلتها Time Out Dubai ونُسبت إلى محمد العبار، رئيس إعمار، في يناير 2025. إن استقطاب أصلٍ واحد لأكثر من مئة مليون زائر سنويًا لا يكون ممكنًا إلا في سوقٍ تعزّز فيه قاعدةُ المقيمين قاعدةَ السياح بدل أن تحلّ محلّها، وهذا الحجم المجمّع هو ما يسعّره مالك المول فائق الإقليمية فعلًا حين يحدد إيجارًا ممتازًا.
من أين تأتي الحركة، ولماذا تهمّ خريطتها
الحركة ليست تدفقًا واحدًا متجانسًا، وجغرافيا منشأ الزوّار تشكّل مزيج المستأجرين بالقدر نفسه الذي يشكّله الرقم الخام. فتوزيع دائرة الاقتصاد والسياحة لعام 2025، المنشور في 09 فبراير 2026، يضع أوروبا الغربية سوقَ المصدر الأكبر بـ4.1 مليون قادم، أي 21% من الإجمالي. تليها رابطة الدول المستقلة وأوروبا الشرقية بـ2.89 مليون (15%)، وجنوب آسيا بـ2.89 مليون (15%)، وشمال شرق وجنوب شرق آسيا بـ1.85 مليون (9%)، والأمريكتان بـ1.40 مليون (7%)، وأفريقيا بـ897 ألفًا (5%)، وأوقيانوسيا بـ401 ألف (2%).
لا تهيمن منطقة واحدة، وهذا التشتت في حد ذاته إشارة تأجيرية. فقاعدة زوّار خُمسها تقريبًا من أوروبا الغربية، وثلثها من رابطة الدول المستقلة وأوروبا الشرقية وجنوب آسيا مجتمعةً، مع ثقلٍ ملموس نحو شرق آسيا والأمريكتين، لا يمكن خدمتها بعرضٍ تجاريٍّ أحاديّ الثقافة. إنها تكافئ الاتساع — دور رفاهية عالمية يعرفها المتسوّق الأوروبي أو الخليجي، وأزياء دولية متوسطة الفئة تنتقل عبر أسواق رابطة الدول المستقلة وجنوب آسيا، وخط مأكولات واسع بما يكفي لتغطية أذواق شديدة التباين في القاعة نفسها. وجزءٌ من قوة موقع دبي بوصفها مركزًا للتجزئة أن خريطة حركتها تحاكي خريطة الإنفاق العالمية عن قرب يكفي لأن تختبر علامةٌ تجارية مفهومًا عالميًا أمام جمهور عالمي في موقع واحد.
كما أن ذلك يحصّن السوق. فقاعدة تجزئة تعتمد على سوق منشأ واحد ترتفع وتنخفض مع عملة ذلك السوق واقتصاده؛ أما انتشار دبي عبر أوروبا الغربية ورابطة الدول المستقلة وجنوب آسيا وشرق آسيا والأمريكتين فيعني أن تراجع أي منطقة مصدر منفردة لا يُفرغ الممرات. وبالنسبة لمالكٍ يضمن مولًا لمدة خمس عشرة أو عشرين سنة، فإن هذا التنويع في الطلب لا يقل قيمةً عن الرقم السياحي الإجمالي.
كيف تتحول الحركة إلى مزيج مستأجرين فاخر
النقطة التي تصير عندها الحركة قرار تأجير هي الطابق الفاخر، وهنا تفسّر الأرقام سبب تأجير مولات دبي الرائدة على النحو الذي تفعله. فقد قُدّر سوق السلع الفاخرة في الإمارات بنحو 8.5 مليار دولار أمريكي في 2025، مع توقّع بلوغه نحو 11.86 مليار دولار بحلول 2031 بمعدل نمو سنوي مركّب يقارب 5.7%، وفق موردور إنتليجنس (Mordor Intelligence). وعلى مقياسٍ ذي صلة، استحوذت الإمارات على نحو 48.15% من إيرادات السلع الفاخرة في دول مجلس التعاون الخليجي في 2025 — أكبر حصة منفردة في المنطقة — مع تقدير السلع الفاخرة الشخصية في المجلس بنحو 10.7 مليار دولار للعام، وفق أرقام إيمارك (IMARC) وموردور. وينبغي قراءة هذه التقديرات بحذر: فمزوّدو البيانات يعرّفون «الرفاهية» تعريفات مختلفة، وتضع بيوتٌ أخرى رقم الرفاهية الشخصية للإمارات أدنى من ذلك، فيتباين الإجمالي الدقيق بالدولار بحسب المنهجية لا بوصفه رقمًا مستقرًا. غير أن الاتجاه ليس محل خلاف — فالإمارات هي سوق السلع الفاخرة المهيمن في منطقتها، ودبي هي المدينة المهيمنة داخلها.
وهذا التركّز في إنفاق الرفاهية هو تحديدًا ما بُني مزيج المستأجرين فائق الإقليمية لالتقاطه. فحين تصف كوشمان آند ويكفيلد كور مولات دبي الرائدة بأنها تتحول إلى وجهات نمط حياة مبنية على الرفاهية والمأكولات والترفيه، فإنها تصف استجابة عقلانية لقاعدة طلب تجمع بين مقيمين وافدين مرتفعي الدخل وتدفق زوّار يميل نحو أوروبا الغربية والخليج — وهما الجمهوران الأكثر ترجيحًا لتحويل زيارة المول إلى شراء فاخر. إن مالك المول فائق الإقليمية لا يختار المستأجرين الفاخرين من أجل الوجاهة؛ بل يختارهم لأن حساب الحركة — ثراء المقيمين مضافًا إليه تركّز إنفاق السياح — يدعم الإيجارات التي يستطيع هؤلاء المستأجرون دفعها.
ويتبع ثقل المأكولات المنطق نفسه. فالسائح الزائر لأيام معدودة، والمقيم الذي يستخدم المول وجهةَ ترفيه لا مجرد مشوار تسوّق، كلاهما ينفق على الطعام والترفيه بوصفهما جزءًا من الزيارة لا فكرةً لاحقة. ولذلك تعتمد عمليات إعادة التطوير الرائدة في السوق اعتمادًا شديدًا على مكوّنات المأكولات والتجربة أكثر من مساحة التجزئة الصرفة — فالحركة التي تلاحقها حركةٌ تبقى وتأكل وتعود، لا حركةٌ تنجز معاملةً وتغادر.
جغرافيا الطلب ذات السرعتين
اجمع حركة المقيمين والسياح معًا يتبلور سوق التجزئة في دبي في اقتصادين متمايزين يعملان في المدينة نفسها. ففي القمة، تعمل الوجهات فائقة الإقليمية عند مستويات إشغال تقارب 95–99%، في ما تصفه كوشمان آند ويكفيلد كور بأنه سوق مالكٍ مستمر. وارتفعت إيجارات التجزئة الممتازة بنحو 7–9% على أساس سنوي، ويروي نمط التأجير قصة الشحّ من جانب المستأجر: تراجعت عقود التأجير الجديدة بنحو 15.7% بينما ارتفعت التجديدات نحو 6.5%، وفق أرقام كوشمان آند ويكفيلد وكافنديش ماكسويل (Cavendish Maxwell) لعام 2025 — وهي بصمة سوقٍ يتمسك فيه المستأجرون القائمون بالمساحة الممتازة لأن المعروض الممتاز الجديد شحيح للغاية. وبلغ إجمالي مخزون التجزئة في دبي نحو 4.89 مليون متر مربع من المساحة الإجمالية القابلة للتأجير (GLA)، مع خط إمداد قريب لا يتجاوز نحو 250 ألف متر مربع عبر عامي 2025 و2026، وفق بيانات جيه إل إل (JLL) للربع الثالث من 2025. إن ندرة المعروض الممتاز مقترنةً بحركةٍ مجمّعة قياسية هي تحديدًا الظرف الذي يتيح للمولات الفاخرة فائقة الإقليمية أن تفرض الإيجارات التي تفرضها.
وعلى السرعة الأخرى تقع مولات الأحياء، التي لا تنافس على الحركة نفسها إطلاقًا. فنطاق استقطابها هو حيّ المقيمين، ومرتكزاتها الخدمة اليومية، وبلوغها الإشغال الكامل خلال نحو عام يعكس النمو المطّرد لقاعدة المقيمين لا تقلّب التدفقات السياحية. تتشارك الفئتان مدينةً وقصةَ طلبٍ عريضة، لكن يضمنهما سكانٌ مختلفون: يضمن الفائق الإقليمية السائحُ والوافد الميسور اللذان يعاملان المول وجهةً، ويضمن مركز الحي الوافدُ نفسه وهو يعامل مولًا آخر مرفقًا نفعيًا. وتظهر ديموغرافيا واحدة — قاعدة المقيمين البالغة أربعة ملايين ذات الطابع الوافد الغالب — على طرفي الدفتر معًا، تؤدي دورًا مختلفًا في كل منهما.
والنتيجة العملية لأي قارئ للسوق أن إجمالي الحركة في دبي ليس رافعةً واحدة. فإضافة السياح ترفع المراكز فائقة الإقليمية ووجهات القصد؛ وإضافة المقيمين ترفع طبقة الأحياء؛ ومزيج المستأجرين الذي يستطيع المالك أن يديمه يتوقف على أيٍّ من هذين التدفقين يهيمن على نطاق استقطابه تحديدًا. والمولات التي تتعثر هي التي تخطئ قراءة أي فئة سكانية تخدمها فعلًا — فتسعّر نطاق حيٍّ كأنه وجهة سياحية، أو العكس.
الخلاصة
لا يصير سوق التجزئة في دبي مقروءًا إلا حين تُبقى فئتاه السكانيتان في المشهد معًا. فقاعدة مقيمين تجاوزت أربعة ملايين في سبتمبر 2025 ويشكّل الوافدون نحو 92% منها، وفق أرقام مركز دبي للإحصاء، تحدد الطلب اليومي الذي يملأ مولات الأحياء إلى طاقتها خلال عام من الافتتاح. وقاعدة زوّار قوامها 19.59 مليون سائح مبيت في 2025، بارتفاع 5% وللعام القياسي الثالث على التوالي، وفق أرقام دائرة الاقتصاد والسياحة المنشورة في 09 فبراير 2026، تضيف فئةً سكانية ثانية مركّزة الإنفاق فوق الأولى — خريطة منشئها تمتد عبر أوروبا الغربية ورابطة الدول المستقلة وجنوب آسيا وشرق آسيا والأمريكتين عن قربٍ يبرّر عرض مستأجرين عالميًا حقًا. وحيث يلتقي هذان التدفقان على الأصل نفسه، عند إشغال فندقي 80.7% وسوق سلع فاخرة إماراتي بنحو 8.5 مليار دولار وفق تقدير موردور إنتليجنس لعام 2025، يدعم الحساب نموذج الرفاهية والمأكولات فائق الإقليمية وما يصحبه من إشغال 95–99% ونمو إيجاري بأرقام أحادية عالية. ودرس بيانات الحركة أن دبي لا تملك سوق تجزئة واحدًا بمزيج مستأجرين واحد؛ بل تملك اقتصادَي طلبٍ يتقاسمان الأفق نفسه، ومزيج المستأجرين في أي طابق هو أوضح دليل على أي فئة سكانية بُني ذلك الطابق ليخدمها.