رخصة مركز دبي للسلع المتعددة تقوم على إيجار: نطاقات الرسوم ومعروض أبتاون

مراجعة: Roksolana Pyrtko

سلطة مركز دبي للسلع المتعددة (DMCCA) هي الجهة العامة التي تنظّم منطقة مركز دبي للسلع المتعددة (DMCC) الحرة، وترخّص كل شركة تعمل داخلها، وتؤجّر مباشرةً مساحات مكتبية وتجزئة في أبراج بحيرات جميرا، ومؤخراً في أبتاون دبي. وحق الشركة في العمل داخل أيّ من الحيّين يمرّ عبر وثيقة واحدة: رخصة من DMCCA ترتكز، بموجب قواعد الترخيص، على عقد إيجار أو تملّك حر ساري باسم الشركة نفسها.

رخصة منطقة مركز دبي للسلع المتعددة الحرة تقوم على عقد إيجار ساري من إصدارها حتى إغلاقها

بموجب قواعد ترخيص DMCC، الإصدار 3، النافذة منذ 10 أكتوبر 2024، يُعدّ عقد الإيجار أو التملّك الحر الساري شرطاً للاحتفاظ برخصة DMCC. وتشترط القاعدة 3.2.3 أن يكون باسم كيان DMCC. وتسري القاعدة 3.2.1 ما لم يحدّد المسجِّل خلاف ذلك، وتجيز القاعدة 3.2.2 إعفاءً خطياً لأسباب تعتمدها DMCCA؛ أما رخصة العمل الحر فتقع خارج نطاق القاعدة 3.2.3.

وتمتدّ هذه السلسلة طوال عمر الرخصة، لا عند بدايتها فقط. فالتجديد بموجب القاعدة 3.3.3(c) يتطلب دليلاً على أن الكيان غير متأخر عن سداد “any fees, any other charges, or any fines or penalties” المستحقة لـ DMCCA أو لأي شخص آخر “in connection with its Lease or Freehold or any other matter relating to the DMCC Free Zone”. ويتطلب الإغلاق الطوعي بموجب القاعدة 4.3.2 دليلاً على أن أي عقد إيجار “has been terminated with no amounts outstanding.” كما لا يجوز للشركة تأجير مقرّها من الباطن أو مشاركته دون موافقة خطّية مسبقة من المسجِّل، وله أن يرفضها، وإن مُنحت فتحمل رسماً سنوياً فوق رسم الرخصة (القاعدة 2.3).

وتسمّي القواعد خمس فئات للرخص هي التجارة والخدمات والأعمال والصناعة والعمل الحر، وتتيح للمسجِّل إضافة فئات أخرى. وبالنسبة إلى المستأجر، تقلّ أهمية الفئة عن أهمية عقد الإيجار، لأن القاعدة 3.2.1 تضع شرط الإيجار نفسه على كل من يزاول نشاطاً داخل المنطقة الحرة.

ما الذي يطبعه جدول رسوم DMCC لمساحات المكاتب والتجزئة ومركز الأعمال

يعرض جدول رسوم DMCC الرسوم الخاصة بالمساحات في نطاقات لا بأرقام مفردة، وفي ثلاث كتل: مركز الأعمال والمكاتب والتجزئة. ولا تسمّي المواقع إلا كتلة التجزئة، وهي One JLT وAlmas وAU وAG وJGX؛ أما كتلتا مركز الأعمال والمكاتب فلا تسمّيان برجاً ولا حيّاً. ويبيّن الجدول كل نطاق منشور كما طُبع، مع الوحدة التي يذكرها جدول الرسوم له.

أساس كل صف: جدول رسوم DMCC، بحسب الاطّلاع في 7 أكتوبر 2026. ولا تطبع الصفحة مدة إيجار بجانب أي نطاق. ففي صفوف مركز الأعمال تذكر أن الرسوم الإدارية والتأمين والإيجار تُدفع دفعة واحدة مقدّماً عند بدء الإيجار، وفي صفوف المكاتب والتجزئة أن التأمين والإيجار يُدفعان على دفعتين مقدّماً. وكل رقم فيها “subject to change by DMCC without prior notice”، وتُنشر التحديثات على الصفحة نفسها.

أبراج أبتاون دبي الجديدة: 560,000 قدم مربعة من المكاتب و82,000 قدم مربعة من التجزئة

في 22 أبريل 2026 أعلنت DMCC عن وَن أبتاون بليس وتو أبتاون بليس، برجين بارتفاع 21 و15 طابقاً. ويضع الإعلان الإضافة المكتبية عند أكثر من 560,000 قدم مربعة من المساحات من الفئة A، وهي إضافة تدفع إجمالي المساحة التجارية في أبتاون دبي إلى ما يتجاوز مليون قدم مربعة، إلى جانب 82,000 قدم مربعة أخرى من التجزئة.

وتتراوح الوحدات المكتبية بين 2,100 و17,600 قدم مربعة، وبعض الطوابق مدمج عبر عدة مستويات للمستأجرين الأكبر، مع أكثر من 1,600 موقف سيارات واستهداف إنجاز الإنشاء في الربع الأول من 2028. ومن المتوقع أن يُفتح الإيجار في النصف الثاني من 2026، ويذكر الإعلان أن DMCC تقبل حالياً طلبات إبداء الاهتمام من المستأجرين المحتملين قبل الإيجار الرسمي.

ويورد التقرير السنوي 2025 لدى DMCC رقماً مختلفاً للبرجين نفسيهما: 62,000 sqm من “premium office, F&B, and retail space”. وبمعامل 10.764 قدم مربعة للمتر المربع يعادل ذلك نحو 667,000 قدم مربعة، في مقابل أكثر من 642,000 قدم مربعة في إعلان 22 أبريل (أكثر من 560,000 للمكاتب و82,000 للتجزئة)، أي فارق لا يتجاوز نحو 25,000 قدم مربعة (حساب المؤلف). ويدرج التقرير السنوي المطاعم والمقاهي إلى جانب المكاتب والتجزئة، وهو ما لا يفرزه إعلان 22 أبريل، ولا تطابق أي من الوثيقتين بين الإجماليين، ولذلك يُعرض الرقمان منفصلين ولا يُتوسَّطان.

ولا يظهر سعر مطروح لأيٍّ من البرجين في جدول رسوم DMCC ولا في الإعلانات المذكورة هنا ولا في صفحة محفظة عقاراتها بحسب الاطّلاع في 7 أكتوبر 2026، ولن يُقدَّم أي سعر هنا. فنطاق 60–150 درهماً للقدم المربعة المطبوع للمكاتب لا يسمّي برجاً ولا حيّاً، ونقله إلى برجي أبتاون يفترض تطابقاً لا تؤكّده تلك الصفحات. وتذكر صفحة مكاتب أبتاون دبي لدى DMCC أن مكاتبها “fully leased” وتدعو إلى الانضمام إلى قائمة انتظار، دون أن توضح هل يشمل ذلك البرجين الجديدين ودون أن تسمّي سعراً.

سويد ون: 500,000 قدم مربعة من مكاتب أبراج بحيرات جميرا، متوقعة في الربع الرابع من 2026

يضع إعلان DMCC الصادر في 4 مايو 2026 مشروع سويد ون، الذي تطوّره سويد آند سويد، عند 500,000 قدم مربعة من المساحات المكتبية من الفئة A في أبراج بحيرات جميرا، بنسبة إنجاز 78% في تاريخ الإعلان، ومن المتوقع افتتاحه في الربع الرابع من 2026.

ويذكر التقرير السنوي 2025 لدى DMCC مشروع سويد ون بوصفه “on track for completion — adding approximately 500,000 sq ft of Grade A office space”، وهو رقم يطابق رقم إعلان 4 مايو.

أما BAY360 عند البحيرة D فمشروع من نوع آخر. فـإعلان DMCC الصادر في 3 فبراير 2026 يصفه بأنه وجهة متعددة الاستخدامات ونمط حياة يرتكز على متجر سبينس بمساحة 22,000 قدم مربعة، ويقول فيه الشريك المدير للمطوّر إنه يتطلع إلى إنجازه “towards the end of 2027”. ويصف التقرير السنوي 2025 المشروع بأنه “progressing towards plot handover”.

ما تذكره ثلاث صفحات لدى DMCC عن مساحاتها، وما تغفله

يورد التقرير السنوي 2025 لدى DMCC أكثر من 26,000 شركة مسجَّلة بعد انضمام 2,300 شركة خلال العام، ومعدّل احتفاظ بالرخص عند 89%، وأكثر من 100,000 شخص يعيشون ويعملون في أبراج بحيرات جميرا وأبتاون دبي مجتمعين. ولا يفصّل التقرير عدد الأشخاص بين الحيّين، ولا يذكر مقام معدّل الاحتفاظ.

وثمة ثلاثة أمور غائبة عن تلك الصفحات بشأن المساحات التي تؤجّرها DMCC مباشرةً. فالتقرير السنوي 2025 وجدول الرسوم وصفحة محفظة العقارات لا تذكر معدّل إشغال أو شغور؛ ويحمل التقرير معدّل احتفاظ بالرخص وأعداد أشخاص، لا سلسلة شغور. ولا تقدّم أي من الثلاث مؤشّر إيجار سوقياً: فالجدول يسرد ما تتقاضاه DMCC نفسها، وتطبع صفحة المحفظة إيجارات تبدأ من مبالغ معيّنة، بعضها بمدة مذكورة، لمكاتب ومراكز أعمال قائمة، لا الإيجارات المحقَّقة في المنطقة الحرة كلها. ولا يدرج الجدول سعراً لمساحة لا تزال قيد الإنشاء، ومنها برجا أبتاون. وفي حالة المشتري لا المستأجر، يدرج قسم التجزئة في الجدول رسم شهادة عدم ممانعة لسند الملكية بقيمة 2,700 درهم للوحدة، ويوجّه العميل إلى معالجة الطلب مباشرةً لدى دائرة الأراضي والأملاك.

DMCC وDMCCA: قانون 2020 وتعديله في 2022 وصلاحيات السلطة العقارية

DMCC وDMCCA ليسا الشيء نفسه. فـالقانون رقم (3) لسنة 2020 يسري على DMCC، المنطقة الحرة المُنشأة بقرار صدر في 1 مايو 2002، وعلى DMCCA التي تشرف عليها. وتصف المادة 3، بصيغتها المستبدلة بموجب القانون رقم (15) لسنة 2022، DMCC بأنها المنطقة الحرة “owned by the ICD”، أي مؤسسة دبي للاستثمارات الحكومية، وDMCCA بأنها “a public authority having legal personality, financial and administrative autonomy”.

وتسرد المادة 5 من قانون 2020 ثماني عشرة مهمة وصلاحية تملكها DMCCA على المنطقة، من ترخيص الأنشطة إلى تشييد المباني. واثنتان منها تفسّران لماذا تكون السلطة مالكة عقارية أيضاً: يجوز لها أن “undertake the construction of residential, commercial, and hotel buildings and facilities whether by itself or through real estate developers”، ويجوز لها أن “purchase, take lease of, and own the movable and immovable property required for performing its duties”. ويوسّع نص 2022 كذلك نطاق القانون ليشمل “any other zone or land plot” تخضع لإشراف DMCCA بموجب قرار يصدره الحاكم. ولا يسمّي أيّ من القانونين القرار الذي أُخضعت بموجبه أبتاون دبي، إن وُجد، لإشراف DMCCA، لكن صلاحية إضافة أراضٍ خارج أبراج بحيرات جميرا مكتوبة في القانون الذي تعمل DMCCA بموجبه.

والمادة 23، بصيغتها المستبدلة عام 2022، واضحة بشأن الرخصة نفسها: “No person or entity may conduct any Activity within the DMCC unless it is licensed by the DMCCA to conduct that Activity.” وتُنشر قواعد الترخيص وجدول الرسوم والإعلانات الصحفية المذكورة هنا باسم DMCC على موقع dmcc.ae.

تواريخ الافتتاح والإنجاز المنشورة لأحدث مساحات DMCC

تحمل إعلانات DMCC أربعة تواريخ لأحدث مساحاتها: يُتوقع أن يُفتح الإيجار في وَن أبتاون بليس وتو أبتاون بليس في النصف الثاني من 2026، وأن يُفتتح سويد ون في الربع الرابع من 2026، ويتطلع مطوّر BAY360 إلى إنجازه نحو نهاية 2027، ويُستهدف إنجاز برجي أبتاون في الربع الأول من 2028.

ولا يُنشر تاريخ لبندين آخرين حتى 7 أكتوبر 2026. فلا يظهر على صفحة أخبار DMCC موعد لنتائجها السنوية لعام 2026، ولا يحمل جدول الرسوم محفّزاً تقويمياً: فهو بحسب شروطه يتغيّر “without prior notice”، فلا يظهر أي تعديل إلا على الصفحة نفسها.

تمت مراجعة هذه المادة من قِبل Roksolana Pyrtko، وهي الرئيسة التنفيذية لمركزَي التسوق والترفيه «Roksolana» و«Spartak» في لفيف، ومحامية ومتخصصة في تحليل وتطوير العقارات التجارية.

هذه المادة ذات طابع معلوماتي ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية.