مراجعة: Roksolana Pyrtko
الملكية الحرة في سوق أبوظبي العالمي (ADGM) حق تملّك غير محدد المدة في عقار داخل منطقة السوق، وتتيح لوائح الملكية العقارية لعام 2024 لأمين السجل في السوق قيدها في سجل سوق أبوظبي العالمي: الملكية الحرة في الأراضي منذ 1 أكتوبر 2024، وفي عقارات جزيرة الريم اعتباراً من 1 يناير 2025. ويجعل القيد سند المالك قاطعاً بموجب المادة 22، غير أن أمين السجل لا يقدّم أي إقرارات بشأن حقوق جزيرة الريم المقيَّدة في سجل أبوظبي العقاري قبل 1 يناير 2025، ولا تجوز مقاضاته أمام المحكمة بسبب أوجه النقص فيها.
ما تشمله الملكية الحرة في لوائح الملكية العقارية لعام 2024
تسرد المادة 1 من لوائح الملكية العقارية لعام 2024 عشرة حقوق يمكن أن تقوم قانوناً في سوق أبوظبي العالمي، وما سواها ينفذ بوصفه مصلحة عادلة. وتظهر الملكية الحرة مرتين: فالبند 1(أ) يغطي الملكية الحرة في الأراضي ضمن الحدود الجغرافية للسوق، والبند 1(ب) يغطي الملكية الحرة في عقار غير الأرض، أي التملك الكامل والانتفاع مدى الحياة. وتعرّف المادة 182 الملكية الحرة بأنها حق تملّك غير محدد المدة في عقار.
أما الحقوق الثمانية الأخرى في المادة 1 فهي الحقوق المستقبلية والملكية المشتركة والإيجار والحقوق الطبقية (strata) والرهن والعبء القانوني وحق الارتفاق والتعهدات العينية (covenants). ويمكن بالتالي أن تحمل وحدة مبنية في جزيرة الريم عدة حقوق مقيَّدة في آن واحد، كحق ملكية حرة أو طبقية وإيجار تحته ورهن عليه، يُقيَّد كل منها في ملف العقار تحت فئته.
وتحدد المادة 182 كذلك النطاق الجغرافي: الأرض الواقعة في جزيرة الماريه، ويمتد حدها ليشمل جزيرة الريم على النحو الوارد في قرار مجلس الوزراء (4) لسنة 2013، وفق ما يُعدَّل من حين إلى آخر. وقد قدّرت الورقة الاستشارية لسوق أبوظبي العالمي الصادرة في 6 يناير 2015 بشأن اللوائح الأولى جزيرة الماريه بأكملها بنحو 114 هكتاراً، واقترحت أن تظل ملكية الأرض الحرة خاضعة للقوانين السارية في إمارة أبوظبي، مع خضوع سائر الحقوق للوائح.
أما نص 2024 فيعمل على نحو مختلف. فالمادة 184(5) تلغي لوائح الملكية العقارية لعام 2015، والبند 1(أ) يدرج الملكية الحرة في الأراضي ضمن الحقوق القائمة قانوناً، بصرف النظر عن أي حكم مخالف في اللوائح. وتصف سلطة التسجيل في سوق أبوظبي العالمي، التي تعمل بصفة أمين السجل، مهمتها بأنها دعم تملّك العقارات وتسجيلها وتطويرها وتأجيرها والخدمات المتصلة بها في جزيرتي الماريه والريم.
كيف تنتقل حقوق جزيرة الريم إلى سجل سوق أبوظبي العالمي
ينص الجزء 23 من اللوائح على انتقال حقوق جزيرة الريم من سجل أبوظبي العقاري إلى سجل السوق، مع سريان اللوائح على الجزيرة اعتباراً من 1 يناير 2025. وتُقيَّد الملكية بوصفها ملكية (المادة 173)، والإيجارات بوصفها إيجارات (المادة 175)، وحقوق المساطحة والانتفاع بوصفها إيجارات بموجب مذكرات إيجار (المادة 172). ويجوز لأمين السجل أن ينشئ ملفات العقارات من السجلات التي تقدمها بلدية أبوظبي أو أي جهة تخلفها (المادة 26(3)).
ولا ينتظر أمين السجل المُلّاك وحدهم. فبموجب المادة 26 يخطر الشخص الذي يظهر من سجلاته أنه مالك الملكية الحرة ويطلب منه سندات الملكية، ولا يمنعه عجز المالك عن تقديمها أو رفضه ذلك من إنشاء الملف. وفي الوحدات داخل المباني تجيز المادة 28 إنشاء ملف لكل وحدة طبقية متى اعتمدت الجهة المعنية الخطط الطبقية، وخطط البناء بالقدر المطلوب. وألزمت المادة 178(2) كل مالك مسجَّل وكل صاحب حق في جزيرة الريم بتقديم الطلبات والمستندات اللازمة للامتثال قبل 1 يناير 2025، وتتيح المادة 179 لأمين السجل منح مهل إضافية.
ومذكرة الإيجار تغيّر التسمية لا العقد. فالمادة 172(2) تترك الحقوق والالتزامات الناشئة عن المساطحة أو الانتفاع الأصليين دون مساس ما لم يحوّل الطرفان الصك، وتوجّه المادة 154 المحكمة إلى تطبيق قانون أبوظبي على تفسير وطبيعة حقوق المساطحة والانتفاع المنشأة قبل 1 يناير 2025.
وللإيجارات قاعدة خاصة. فحين لا يملك مؤجّر عقد إيجار مقيَّد في سجل أبوظبي العقاري إلا حق إدارة بموجب توكيل أو اتفاقية إدارة عقار، يقيّد أمين السجل صاحب الحق الرجعي مؤجّراً ويبقى المستأجر الأصلي مستأجراً. وتُرفع المطالبات الناشئة عن ذلك العقد، ومنها أي وديعة ضمان، على المؤجّر المبيَّن في سجل السوق (المادة 175(2) و(3)).
ويُقيَّد المُلّاك المشتركون مالكين على الشيوع (tenants in common) ما لم يوجّههم جميعاً بخلاف ذلك أو تأمر المحكمة (المادة 173(2)). وفي الأراضي التي منحتها حكومة أبوظبي هبةً، يجوز لأمين السجل تقييد شروط مانعة بحيث يجري التأجير والرهن والتصرف وفق متطلبات الحكومة (المادة 174). وتحتسب الأولوية بين الصكوك بتواريخ قيدها في سجل أبوظبي العقاري (المادة 177).
| التاريخ | ما تحدده اللوائح | المادة |
|---|---|---|
| 1 أكتوبر 2024 | نشر اللوائح ونفاذها؛ وإلغاء لوائح 2015 | 184(3), 184(5) |
| 1 يناير 2025 | بدء سريان اللوائح على عقارات جزيرة الريم | 178(1) |
| 30 يونيو 2025 | آخر موعد لتقديم طلب أولي لإنشاء ملف | 27(1) |
| ستة أشهر من تسجيل الحق | مهلة الإبلاغ عن خطأ في سجل منقول من جزيرة الريم | 176 |
وحتى 7 أكتوبر 2026 انقضت المواعيد الثلاثة الأولى. وتُحتسب الأشهر الستة في المادة 176 من قيد كل حق في سجل السوق لا من 1 يناير 2025، ولا تربط اللوائح ذلك القيد بتاريخ تقويمي. أما الحق المقيَّد في 1 يناير 2025 فقد أُغلقت مهلته في 1 يوليو 2025. ويكلّف طلب تصحيح السجل 800 درهم بموجب قواعد لوائح الملكية العقارية (الرسوم) لعام 2024.
ما يضمنه قيد في سجل سوق أبوظبي العالمي
قيد شخص مالكاً دليل قاطع على أنه يملك الحق وعلى أن سنده غير قابل للإبطال، ما لم ينص الصك المقيَّد صراحةً على أنه قابل له (المادة 22). ويملك المالك الحق مع مراعاة الحقوق المقيَّدة السابقة وخالياً من غيرها (المادة 23)، ويُعدّ المستند الصادر عن أمين السجل صحيحاً ما لم يثبت العكس (المادة 152).
ويحدد القيد كذلك متى ينشأ الحق: فالصك الواجب قيده لا ينقل حقاً قبل قيده، مع مراعاة المادة 25 (المادة 19)، وتُعدّ المعلومات المسجَّلة عن الصك المقيَّد دليلاً قاطعاً على قيده ووقته ومضمونه (المادة 18). وتحجب المادة 24 حماية المالك عن سبع فئات:
- حق ارتفاق أو حق مرور عام قائم حين صار العقار خاضعاً للوائح، بالقدر الذي كان مسح دقيق أو معاينة مادية سيكشفه؛
- أي حق لجهة معنية يسري في مواجهة المالك المسجَّل؛
- حقوق الارتفاق الضمنية بموجب المادتين 84 و85؛
- العبء القانوني بموجب المادة 80؛
- أي أمر قيّده أمين السجل بموجب المادة 9؛
- التزام عادل يلزم المالك بسبب سلوكه هو؛
- عند قيد شخصين أو أكثر مالكين للحق نفسه، حق المالك الأسبق قيداً.
وتضيف المادة 23(3)(ب) قيداً ثامناً: فتسقط الحماية إذا اشتبه أمين السجل اشتباهاً معقولاً في أن أحد طرفي المعاملة الأصلية قصد المشاركة في مخطط لغسل الأموال أو تمويل الإرهاب أو دعمه. ويجوز لأمين السجل أيضاً تصحيح السجل بموجب المادة 144 إذا كان السجل غير صحيح ولم يضر التصحيح بحقوق مالك مسجَّل أو أي شخص آخر.
ومن يعتقد اعتقاداً معقولاً أن أمين السجل أخفق في أداء واجب على وجهه الصحيح يجوز له أن يطلب بياناً خطياً بالأسباب، يلتزم أمين السجل بتقديمه خلال 30 يوماً تقويمياً، ثم يجوز له التقدم إلى المحكمة (المادة 150). ويتطلب البحث الرسمي بموجب المادة 153 دليلاً على أن مقدم الطلب مالك مسجَّل أو صاحب حق في العقار، أو موافقة خطية من المالك المسجَّل صادرة قبل تقديم الطلب بما لا يزيد على 60 يوماً تقويمياً. ولا يُسأل المحامي الذي يعمل لحساب من يحصل على البحث عن خسارة ناتجة عن الاعتماد عليه (المادة 153(3)).
حيث تتوقف مسؤولية أمين السجل عن سجلات جزيرة الريم قبل 2025
بالنسبة إلى الصكوك والمعلومات المتعلقة بعقارات جزيرة الريم والمقيَّدة في سجل أبوظبي العقاري قبل 1 يناير 2025، تنص المادة 151(4) على أن أمين السجل لا يقدّم أي إقرارات بشأن اكتمالها أو دقتها. وتحظر كذلك أي طلب إلى المحكمة ضد أمين السجل بشأن أوجه النقص في السجل أو في شهادة بحث رسمية أو محدودة، سواء تكبّد مقدم الطلب خسارة أم لا، وفق ما يرد في النص الموحّد.
وتُبقي المادة 151(4)(أ) واجباً واحداً قائماً: فإذا علم أمين السجل بأوجه نقص اتخذ ما يراه ضرورياً لتصحيح السجل بموجب المواد من 143 إلى 145. ولا يذكر النص المادتين 22 و23، فلا تبيّن اللوائح إلى أي مدى يمتد الأثر القاطع للقيد إلى السجلات نفسها.
ويواجه المقرضون قاعدة ثانية خاصة بجزيرة الريم. فالمرتهن بموجب رهن مقيَّد على عقار في جزيرة الريم قبل 1 يناير 2025 لا يجوز له ممارسة أي من سلطاته بموجب المادة 72(1)، ومنها البيع والتنفيذ على الرهن، دون الحصول أولاً على أمر من المحكمة (المادة 72(3)(ب)). وعند بيع ذلك العقار يحتاج أمين السجل إلى نسخة من أمر المحكمة قبل قيد النقل (المادة 75(1)). وعلى كل مرتهن، أينما كان العقار، أن يمنح الراهن أولاً 30 يوماً تقويمياً لتصحيح التخلف عن السداد (المادة 72(3)(أ)).
| القاعدة | جزيرة الريم، المقيَّدة قبل 1 يناير 2025 | سائر العقارات في سجل السوق |
|---|---|---|
| إقرارات أمين السجل بشأن الاكتمال والدقة | لا إقرارات (المادة 151(4)(أ)) | لا استثناء مماثل في المادة 151 |
| طلب إلى المحكمة ضد أمين السجل بشأن أوجه النقص | محظور (المادة 151(4)(ب)) | مسار المادة 150 بعد البيان الخطي بالأسباب |
| التنفيذ على الرهن | أمر من المحكمة إضافةً إلى إخطار التخلف المدته 30 يوماً (المادتان 72(3) و75(1)) | إخطار التخلف المدته 30 يوماً (المادة 72(3)(أ)) |
| الأخطاء في السجلات المنقولة | ستة أشهر من القيد في سجل السوق (المادة 176) | سلطة أمين السجل في التصحيح (المادة 144) |
حيث قد يختلف سجل سوق أبوظبي العالمي عن سجل أبوظبي العقاري
تضع المادة 3(2) القاعدة عند تعارض سجل أبوظبي العقاري وسجل سوق أبوظبي العالمي بشأن من يملك حق ملكية حرة. فيراجع أمين السجل في السوق التضارب فور علمه به، وله أن يحسم المسألة بنفسه أو يتقدم إلى المحكمة، ثم يتخذ ما يراه لازماً بقدر معقول لتوضيح الملكية في سجل السوق.
وتعرّف المادة 182 سجل أبوظبي العقاري بأنه أي سجل للعقارات أو الحقوق العقارية تحتفظ به بلدية أبوظبي أو جهة تخلفها، بما في ذلك «توثيق». وفي جزيرة الريم بُني سجل السوق من سجل أبوظبي (المادتان 26(3) و173)، فيبدأ السجلان من القيود نفسها.
الملكية الحرة خارج منطقة السوق بموجب قانون أبوظبي رقم 19 لسنة 2005
تقوم الملكية الحرة في منطقة استثمارية بأبوظبي خارج منطقة السوق على قانون الإمارة نفسه لا على اللوائح. ويعرّف القانون رقم (19) لسنة 2005 في الملكية العقارية المناطق الاستثمارية بأنها المناطق التي يصدر بتحديدها قرار من المجلس التنفيذي، وقد استُبدل بنصّي مادتيه 3 و4 في 2019.
وأجرى هذا الاستبدال القانون رقم (13) لسنة 2019 الصادر في 16 أبريل 2019. فمادته 3(2) الجديدة تخوّل غير المواطنين من أشخاص طبيعية أو اعتبارية «تملك واكتساب كافة الحقوق العينية الأصلية والتبعية على العقارات الواقعة داخل المناطق الاستثمارية»، والتصرف فيها، كما يظهر في النص الإنجليزي وفي النص العربي المنشور في الجريدة الرسمية الصادرة في 30 أبريل 2019.
ما يتركه السجل للمالك أو المقرض ليقدّره
تحسم اللوائح بالتاريخ. فحق في جزيرة الريم قُيّد أول مرة في سجل أبوظبي العقاري قبل 1 يناير 2025 يخضع للمواد 151(4) و72(3)(ب) و75(1)، أما الحق المقيَّد لاحقاً في سجل السوق وأي عقار آخر في منطقة السوق فيخضعان للقواعد العامة في المواد 22, 23, 150 و152.
وتحكم المرحلة الانتقالية ثلاث ساعات زمنية: 1 يناير 2025, 30 يونيو 2025 وستة أشهر من قيد كل حق. ومن ثم فإن الحائز أو المقرض الذي يقرر مدى الاعتماد على شهادة بحث صادرة عن سجل السوق لأصل في جزيرة الريم ينطلق من تاريخ أول قيد للحق ومن كون الرهن مقيَّداً قبل 1 يناير 2025 أم لا.
وحتى 7 أكتوبر 2026 تضع قواعد لوائح الملكية العقارية (الرسوم) لعام 2024 أرقاماً على جانب الأصل: فنقل حق ملكية حرة يكلّف الناقل كقاعدة عامة 2% من القيمة الأعلى بين قيمة العقار والقيمة السوقية العادلة (ويحدد الجدول نفسه مبالغ أخرى لبعض عمليات النقل)، وقيد الرهن يكلّف 0.1% من قيمته، وطلب شهادة البحث يكلّف 100 درهم، مقابل 800 درهم لطلب تصحيح السجل. ولا تذكر القواعد ولا صفحة سلطة التسجيل عدد ملفات عقارية أو قيمة صفقات في جزيرة الريم، فلا يرد شيء منها في هذا النص.
تمت مراجعة هذه المادة من قِبل Roksolana Pyrtko، وهي الرئيسة التنفيذية لمركزَي التسوق والترفيه «Roksolana» و«Spartak» في لفيف، ومحامية ومتخصصة في تحليل وتطوير العقارات التجارية.
هذه المادة ذات طابع معلوماتي ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية.