من يتحمّل رسوم الخدمة على وحدة متجر أو مكتب أو مستودع في دبي

مراجعة: Roksolana Pyrtko

من يتحمّل رسوم الخدمة على وحدة متجر أو مكتب أو مستودع في مبنى بدبي مقسَّم إلى وحدات مملوكة فردياً، المالك أم المستأجر؟ يجيب القانون رقم (6) لسنة 2019 على ذلك في شقين. فما لم ينص عقد الإيجار على غير ذلك، يدفع المالك لجهة الإدارة، وفي جميع الأحوال يبقى المالك مسؤولاً إذا لم يدفع المستأجر، ويقف خلف هذه المسؤولية حق امتياز على الوحدة. ويأتي المبلغ من ميزانية تعتمدها مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)، لا من القانون.

يشمل القانون رقم 6 لسنة 2019 المتاجر والمكاتب والمستودعات إلى جانب الشقق

تعرّف المادة 2 من القانون رقم (6) لسنة 2019 الوحدة بأنها «شقة أو محل أو مكتب أو مستودع أو طابق أو كل قطعة أرض أو جزء منها أو تاون هاوس أو منزل مستقل» مخصصة للاستخدام السكني أو التجاري أو الصناعي أو أي استخدام آخر. وتطبّق المادة 3 القانون على جميع المشاريع الرئيسة وكل عقار مملوك ملكية مشتركة في إمارة دبي، بما في ذلك ما يقع في مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة.

وتفصل المادة نفسها بين دورين يُبقيهما عقد الإيجار منفصلين. فالمالك هو الشخص المسجَّل في سجل العقارات مالكاً لوحدة، بما في ذلك صاحب حق الانتفاع أو حق الإيجار طويل الأجل، أو المطوّر بالنسبة إلى الوحدات غير المباعة. والشاغل هو كل من يستخدم وحدة للأغراض المخصصة لها، سواء أكان مالكاً أم مستأجراً أم شخصاً آخر يأذن له المالك.

وهناك مدخلان يقعان خارج نص القانون. فمعايير اعتبار المشروع مشروعاً كبيراً وطريقة احتساب حصة كل مالك كلتاهما «تعتمدهما المدير العام» لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، ويذكر النص الإنجليزي على البوابة أن النص العربي هو الذي يسود عند التعارض. ولا يُستخدم أدناه أي رقم مشتق من تلك القرارات.

فئة المشروع تحدد من يدير الأجزاء المشتركة ومن يحصّل الرسوم

تصنّف المادة 18 من القانون رقم (6) لسنة 2019 كل مشروع عقاري مملوك ملكية مشتركة في ثلاث فئات لإدارة الأجزاء المشتركة: المشاريع الكبرى، ويديرها المطوّر؛ والمشاريع الفندقية، ويسندها المطوّر إلى شركة إدارة مشاريع فندقية؛ وكل مشروع آخر، وتديره شركة إدارة متخصصة تختارها RERA وتتعاقد معها. ولذلك تحدد الفئة جهة الإدارة التي تطالب مالك الوحدة بالرسوم.

ولا يسند النص فئة بحسب استخدام المبنى. ويندرج مبنى المتاجر أو المكاتب أو المستودعات في الفئة 3 ما لم يُحدَّد مشروعاً كبيراً أو يُرخَّص فندقاً، ولذلك فالفئة واقعة تخص كل مشروع على حدة. وحين يغيب المطوّر عن مشروع من الفئة 1 أو 2 تعيّن RERA شركة إدارة (المادة 18(د)). وتتيح خدمة شركات إدارة العقارات المملوكة ملكية مشتركة لدى الدائرة للمالك الاطلاع على الشركات المسجَّلة لنشاط خدمات الإشراف الإداري.

لا تُفوتر رسوم الخدمة إلا بعد أن تعتمد مؤسسة التنظيم العقاري ميزانية مدقَّقة

تمنع المادة 27 من القانون رقم (6) لسنة 2019 جهة الإدارة من أن تفرض أو تحصّل أي مبلغ مقابل إدارة الأجزاء المشتركة أو تشغيلها أو صيانتها أو إصلاحها من دون موافقة RERA المسبقة، ولا يجوز لـ RERA اعتماد ميزانية رسوم الخدمة ما لم تكن قد اعتمدتها مكتب تدقيق معتمد تعترف به RERA. ولـ RERA أن تعتمد ميزانية مؤقتة إلى حين اعتماد الميزانية المدقَّقة.

وحصة كل مالك هي نسبة مساحة الوحدة إلى المساحة الإجمالية للعقار المملوك ملكية مشتركة، مأخوذة من المساحة المسجَّلة في سجل العقارات (المادة 25). ويدفع المطوّر حصة الوحدات غير المباعة. ولذلك تحدد المساحة المسجَّلة والميزانية المعتمدة معاً قيمة الفاتورة بالنسبة إلى المالك، ولا يذكر القانون نفسه أي سعر.

ثم يتحرك المال عبر حساب خاضع للرقابة. فتشترط المادة 30 حساباً لرسوم الخدمة لدى بنك مرخّص لكل عقار، وإيداع المبالغ خلال سبعة أيام عمل من تحصيلها، واستخدامها في أغراض محددة فقط مثل النظافة والأمن والصيانة وأقساط التأمين وأتعاب التدقيق وأتعاب شركة الإدارة، مع احتياطي نقدي للطوارئ يُحتفظ به في حساب منفصل. وبموجب المادة 34(ب) ترفع جهة الإدارة تقريراً إلى RERA كل ستة أشهر.

ولا يُذكر هنا سعر نموذجي للقدم المربعة، لأن القانون لا يحدد سعراً، ولأن مؤشر رسوم الخدمة لدى الدائرة يعيد الرسم الذي اعتمدته RERA لمشروع واحد محدد واستخدام وسنة محددين. ومن شأن نطاق مختلَق أن يجعل حساب المالك يبدو أكثر اكتمالاً مما هو عليه.

يجوز لعقد الإيجار تحميل المستأجر الرسوم، لكن المالك يبقى مسؤولاً أمام جهة الإدارة

تجعل المادة 16(ب) من القانون رقم (6) لسنة 2019 المالك مسؤولاً عن رسوم الخدمة ورسوم الاستخدام ما لم ينص عقد إيجار الوحدة على غير ذلك، وتضيف أن المالك لا تبرأ ذمته من هذه المسؤولية إذا لم يدفع المستأجر. ولذلك يحدد عقد الإيجار من يتحمل الكلفة بين المؤجر والمستأجر، بينما يحدد القانون من تستطيع جهة الإدارة مطالبته.

وتمنح المادة 32 جهة الإدارة حق امتياز على كل وحدة عن رسوم الخدمة غير المسددة، ولا يجوز التصرف في الوحدة إلى أن تُسدَّد. وبعد إخطار كتابي تعتمده RERA، تكون أمام المالك 30 يوماً للدفع؛ وتصبح المطالبة بعدها قابلة للتنفيذ لدى قاضي التنفيذ في مركز فض المنازعات الإيجارية، الذي يجوز له أن يأمر ببيع الوحدة بالمزاد العلني وأن يحمّل المالك المتخلف الرسوم القضائية والتكاليف وأتعاب المحاماة.

وتقيّد ثلاثة أحكام هذه السلسلة. فالمادة 27 تعني أنه لا رسم يقوم من دون ميزانية معتمدة خلفه. والمادة 29 تحظر على المطوّر أو جهة الإدارة منع المالك من استخدام الوحدة أو الأجزاء المشتركة لإجباره على الدفع خارج إجراءات القانون. والمادة 28 تمنع المالك من الامتناع عن الرسوم المعتمدة أو التنازل عن حصته في الأجزاء المشتركة للتخلص منها. ويظل المستأجر ملزماً بلائحة إدارة المبنى والنظام الأساسي بالقدر الذي تنطبق فيه عليه (المادتان 6(ب) و16(أ)).

لجنة الملاك: حدّ عشرة بالمئة وتسعة مقاعد وصلاحيات المراجعة والتوصية

تُنشئ المادة 22(ب) من القانون رقم (6) لسنة 2019 لجنة ملاك متى سُجّل ما لا يقل عن عشرة بالمئة من إجمالي وحدات العقار المملوك ملكية مشتركة بأسماء مالكيها. وفي مشاريع الفئة 1 والفئة 3 تضم اللجنة تسعة أعضاء على الأكثر تعيّنهم RERA، لكل منهم صوت واحد مهما بلغ عدد الوحدات التي يملكها، وتجتمع كل ثلاثة أشهر (المادتان 22(أ) و23).

وتقصر المادة 24 اللجنة حصراً على مهام محددة: التحقق من أن جهة الإدارة تؤدي عملها وفق القانون، ومراجعة الميزانية السنوية وتقديم التوصيات بشأنها وطلب التقارير المالية، وإحالة شكاوى الملاك إلى RERA إذا لم تردّ جهة الإدارة خلال أربعة عشر يوماً، وفي مشاريع الفئة 3 مطالبة RERA باستبدال جهة الإدارة. وتبقى الموافقة على الميزانية لدى RERA بموجب المادة 27، فتكون رافعة اللجنة على رسوم الخدمة توصية وشكوى.

وتشترط العضوية مالكاً يقيم في العقار ويسدد رسوم الخدمة ورسوم الاستخدام، إلى جانب شروط أخرى (المادة 22(ج)). ويذكر طلب تسجيل جمعية الملاك لدى الدائرة شرط الإقامة نفسه ويوفّر مجموعة مستندات لملاك الشركات، منها نسخة من الرخصة التجارية إذا كانت الوحدة باسم شركة تجارية. ولا يبيّن القانون ولا تلك الصفحة كيف تستوفي شركة تملك وحدة مستودع شرط الإقامة.

ويفيد بيان الدائرة المؤرخ 27 فبراير 2025 بتسجيل 127 لجنة ملاك جديدة، والتسجيل مفتوح للأفراد والشركات، وطلبات ملاك الشركات تمر عبر شركات إدارة العقارات إلى RERA. وكانت دعوة 14 يناير 2025 قد حددت 31 يناير 2025 موعداً للإغلاق، مع الأولوية لأول تسعة مسجَّلين. ولا يذكر أي من البيانين عدد المشاريع التي تجاوزت حد العشرة بالمئة، ولذلك فإن 127 يصف دورة واحدة لا نسبة من إجمالي.

ما يحدده القانون وما يحدده عقد الإيجار والميزانية لوحدة تجارية

بالنسبة إلى وحدة تجارية في مبنى مملوك ملكية مشتركة في دبي، يحدد القانون رقم (6) لسنة 2019 النسبة الأساسية (مساحة الوحدة إلى المساحة الإجمالية، مع الطريقة التي يعتمدها المدير العام)، وبوابة الاعتماد (RERA ومدقق معتمد)، ومسؤولية المالك، وساعة التنفيذ (30 يوماً بعد إخطار تعتمده RERA). ويترك المبلغ للميزانية المعتمدة، وتقاسم الكلفة بين المؤجر والمستأجر لعقد الإيجار.

ولذلك تحدد وثيقتان كلفة الاحتفاظ بوحدة كهذه: الميزانية المعتمدة للمشروع والاستخدام والسنة، التي يعيدها مؤشر رسوم الخدمة لدى الدائرة، وبند رسوم الخدمة في عقد الإيجار، الذي لا يكتبه القانون. ويمنح مقعد في اللجنة أعضاءها بموجب المادة 24(2) و(3) حق مراجعة الميزانية والتوصية بشأنها لجهة الإدارة أو RERA، لكنه لا يمنحهم تصويتاً عليها؛ وبالنسبة إلى مالك شركة، لا يمر عبر شركة الإدارة سوى الطلب.

تمت مراجعة هذه المادة من قِبل Roksolana Pyrtko، وهي الرئيسة التنفيذية لمركزَي التسوق والترفيه «Roksolana» و«Spartak» في لفيف، ومحامية ومتخصصة في تحليل وتطوير العقارات التجارية.

هذه المادة ذات طابع إعلامي ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية.